Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Satış Süreci 2026

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mal üzerindeki ortaklığı aynen bölüşme ya da satış yoluyla sona erdirir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Satış kararı verilirse süreç elektronik açık artırmayla devam eder. 7589 sayılı Kanun ise belirli miras taşınmazlarının satışında önemli değişiklikler getirmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin malik olduğu taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlar. Uygulamada bu dava eski adıyla “izale-i şuyu davası” olarak da anılmaktadır.

4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 698. maddesine göre, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Ancak paylaşma istemi uygun olmayan zamanda ileri sürülemez. Paylı mülkiyetin devamına ilişkin geçerli bir hukuki işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması da paylaşma talebini etkileyebilir.

Dava yalnız miras kalan taşınmazlarla sınırlı değildir. Birlikte satın alınan taşınmazlar, ortak yatırım amacıyla edinilen mallar ve birden fazla kişinin malik olduğu taşınırlar da koşulları varsa davaya konu olabilir. Bununla birlikte uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, mirasçıların terekeye elbirliğiyle malik olduğu taşınmazlardan kaynaklanmaktadır.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark

Paylı mülkiyette her paydaşın mal üzerindeki oranı bellidir. Tapu kaydında 1/2, 1/3 veya 1/4 gibi paylar gösterilebilir. Paydaş, kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların malın tamamı üzerinde birlikte hak sahipliği vardır; belirli bir mal üzerindeki paylar bağımsız şekilde tasarrufa elverişli değildir. Miras ortaklığı bunun en yaygın örneğidir. Türk Medenî Kanununun 640. maddesi uyarınca birden fazla mirasçı bulunduğunda, mirasın geçmesiyle paylaşmaya kadar tereke üzerinde miras ortaklığı oluşur.

Mirasçılar ve tapu kayıtları belirlenirken mirasçılık belgesi ile güncel nüfus ve tapu kayıtları önem taşır. Mirasçılardan birinin ölmesi, payını devretmesi veya mirası reddetmesi taraf listesini ve mülkiyet yapısını değiştirebilir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesi uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Arabuluculuk sürecinde taraflar;

• malın aynen paylaşılması,
• taşınmazın bir veya birkaç paydaşa devredilmesi,
• satış bedelinin ve ödeme planının belirlenmesi,
• taşınmazın tamamının üçüncü kişiye satılması,
• kullanım ve gider uyuşmazlıklarının çözülmesi

konularında anlaşabilir.

Taşınmazın devrini veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasını içeren anlaşmalarda kanundaki şekil ve denetim şartları gözetilmelidir. Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava yoluna başvurulabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.

Taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişiklik doğurabilecek davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz söz konusuysa yetki, taşınmazların konumu ve davanın kapsamı üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Taşınır mallarda ise yetki, davalının yerleşim yeri ve uyuşmazlığın özelliklerine göre belirlenir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?

Paydaşlardan veya ortaklardan her biri tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Davanın açılması için diğer paydaşların önceden onay vermesi gerekmez. Davayı açan paydaş davacı; diğer paydaşlar ise davalı tarafta yer alır.

Tüm maliklerin ve mirasçıların doğru belirlenmesi gerekir. Taraflardan birinin yargılama sırasında ölmesi, tapu kaydında malik görünen kişi ile mirasçılık belgesindeki kişilerin uyuşmaması veya yeni bir pay devrinin gerçekleşmesi hâlinde taraf teşkili yeniden kontrol edilir. Eksik taraf bulunması doğrudan ve her durumda davanın reddedileceği anlamına gelmez; ancak taraf teşkili tamamlanmadan esas hakkında sağlıklı karar verilemez.

Paydaşın payını üçüncü kişiye devretmiş olması, davayı ve özellikle satış aşamasını etkileyebilir. Devrin muvazaalı olduğu ileri sürülüyorsa bu iddia, ortaklığın giderilmesi davasından farklı bir uyuşmazlık doğurabilir. Mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirler bakımından muris muvazaası koşulları ayrıca gündeme gelebilir.

Ortaklık Aynen Taksimle mi Yoksa Satışla mı Giderilir?

Mahkeme öncelikle malın aynen bölüşülmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Türk Medenî Kanununun 699. maddesine göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin paydaşlar arasında bölüştürülmesi biçiminde gerçekleştirilebilir.

Aynen Taksim

Aynen taksim, malın ekonomik değerini önemli ölçüde kaybetmeden bağımsız parçalara ayrılmasıdır. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, yola cephesi, yapılaşma koşulları, bağımsız bölüm kurulup kurulamayacağı ve paydaşların pay oranları değerlendirilir.

Bilirkişi incelemesinde yalnız geometrik bölünebilirlik yeterli değildir. Oluşacak parçaların hukuken ve fiilen kullanıma elverişli olması, imar mevzuatına uygunluğu ve değer kaybı da dikkate alınır. Bölünen parçaların değerleri pay oranlarını tam karşılamıyorsa para eklenmesi suretiyle denkleştirme yapılması gündeme gelebilir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim mümkün değilse veya bölünme önemli değer kaybına yol açacaksa ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilebilir. Satış sonucunda elde edilen bedel, tapudaki paylar veya elbirliği mülkiyetinde belirlenecek miras payları esas alınarak hak sahiplerine dağıtılır.

Paydaşların tamamının satışı kabul etmesi gerekmez. Buna karşılık, satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması mevcut TMK m.699 kapsamında bütün paydaşların rızasına bağlıdır. 7589 sayılı Kanunla kabul edilen özel miras taşınmazı düzenlemesi ise yürürlüğe girdiğinde bu genel yapı içinde ayrıca uygulanacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl İlerler?

Dava sürecinin temel aşamaları şunlardır:

1. Dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanır.
2. Paydaşları, malı ve talebi gösteren dava dilekçesi hazırlanır.
3. Güncel tapu, nüfus ve mirasçılık bilgileri getirtilir.
4. Tüm paydaşların davada yer alması sağlanır.
5. Taşınmaz başında keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
6. Aynen taksim olanağı, imar durumu ve değer kaybı değerlendirilir.
7. Koşullara göre aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.
8. Satış kararı kesinleştikten sonra HMK m.322 kapsamında satış memuru görevlendirilir ve satış işlemleri İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yürütülür.

Dava dilekçesinde taşınmazın açık tapu bilgileri, taraflar, arabuluculuk son tutanağı, talep edilen paylaşma biçimi ve aynen taksim olanağına ilişkin açıklamalar yer almalıdır. Tapu kaydındaki şerhler, ipotekler, hacizler, intifa hakları ve muhdesat iddiaları da dosyanın kapsamını etkileyebilir.

Satış Kararından Sonra Süreç Nasıl Devam Eder?

Satış kararı kesinleştikten sonra satış işlemleri, mahkemenin görevlendirdiği satış memuru tarafından yürütülür. HMK m.322, satışın 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılmasını öngörür.

Satış aşamasında sırasıyla;

• tapu kaydı ve takyidatlar incelenir,
• satışa konu malın kıymeti belirlenir,
• satış şartları ve artırma tarihleri ilan edilir,
• gerekli teminat yatırılır,
• teklifler Elektronik Satış Portalı üzerinden verilir,
• koşulları sağlayan en yüksek teklif değerlendirilir,
• ihale bedeli süresinde yatırılır,
• ihalenin kesinleşmesinden sonra tescil ve bedelin dağıtılması işlemleri yapılır.

Mevcut İİK m.114’e göre birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı, artırma başlangıcından en az on beş gün önce ilan edilir. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir. Bu nedenle “ilk artırma sonuçsuz kalırsa ikinci artırma mutlaka on gün sonra yapılır” şeklinde genel bir kural yoktur.

Mevcut Açık Artırma Kurallarında Teminat ve Teklif Tutarı

7589 sayılı Kanun yürürlüğe girinceye kadar mevcut İİK m.114 ve m.115 hükümleri uygulanır. Mevcut sistemde artırmaya katılmak isteyen kişi, kural olarak malın muhammen kıymetinin %10’unu karşılayacak teminatı yatırır.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibi, süresi içinde satış işlemini yürüten mercie başvurursa payının teminatı karşıladığı miktar kadar teminattan muaf tutulur. 7589 sayılı Kanunla bu paydaş muafiyetinin kaldırılması kabul edilmiştir; ancak değişiklik henüz yürürlükte değildir.

Mevcut genel artırma düzeninde verilecek teklifin;

• muhammen kıymetin %50’si ile,
• satışa konu malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına göre öncelikli bulunan alacakların toplamından

hangisi daha yüksekse o tutarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir.

İhale alıcısı, sonuç tutanağının Elektronik Satış Portalında ilanından itibaren en geç yedi gün içinde satış bedelinin tamamını satış dosyasının hesabına yatırmalıdır.

7589 Sayılı Kanun Ortaklığın Giderilmesinde Neyi Değiştiriyor?

TBMM, 16 Temmuz 2026 tarihinde 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunu kabul etmiştir. TBMM’de yayımlanan kabul metninin 1. maddesi İİK m.114’te ortaklığın giderilmesi satışlarını doğrudan etkileyen değişiklikler öngörmektedir.

7589 Sayılı Kanun Yürürlükte Mi?

20 Temmuz 2026 itibarıyla hayır. TBMM’nin 7589 sayılı Kanun bilgi sayfasında Resmî Gazete tarihi ve sayısı henüz yer almamaktadır. Kanunun 26. maddesine göre ortaklığın giderilmesiyle ilgili 1. madde, Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihte yürürlüğe girecektir.

Bu nedenle aşağıdaki yeni hükümler kabul edilmiş olmakla birlikte henüz yürürlükteki İİK m.114 metninin yerini almamıştır. Açık artırma ilanı hazırlanırken Resmî Gazete yayımı ve güncel kanun metni yeniden kontrol edilmelidir.

İlk Artırma Hangi Durumda Yalnız Mirasçılar Arasında Yapılacak?

Özel ilk artırma için aşağıdaki koşulların birlikte bulunması gerekir:

• Satışa konu şey bir taşınmaz olmalıdır.
• Taşınmazın tüm malikleri mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
• Mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.
• Mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermiş olmalıdır.

Bu koşullar varsa birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanacaktır. İlk artırmada sonuç alınamazsa ikinci artırma genel hükümlere göre yürütülecek ve üçüncü kişiler de katılabilecektir.

İpotek, intifa hakkı, haciz veya kira ilişkisi tek başına üçüncü kişiye mülkiyet hakkı vermez. Buna karşılık tapuda pay sahibi olan üçüncü kişi, kanundaki özel koşulun oluşmasını engelleyebilir. Pay devrinin tarihi ve hukuki niteliği bu nedenle satış ilanından önce incelenmelidir.

Mirasçılar Arasındaki İlk Artırmada Asgari Teklif Nasıl Belirlenecek?

7589 sayılı kabul metnine göre, yalnız malik mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada tekliflerin;

• muhammen kıymetin %100’ü ile,
• satışa konu malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına göre öncelikli bulunan alacakların toplamından

hangisi daha yüksekse o tutarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekecektir.

Özel ilk artırma sonuçsuz kalırsa ikinci artırmada muhammen kıymetin %50’si esas alınarak genel teklif düzenine dönülecektir. Bu değişiklik, taşınmazın ilk artırmada muhammen kıymetin yarısı üzerinden aile dışındaki bir kişiye satılmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Bununla birlikte ikinci artırmanın herkese açık olması nedeniyle taşınmazın mutlaka mirasçılardan birine geçeceği söylenemez.

Paydaşın Teminat Muafiyeti Devam Edecek Mi?

Hayır. 7589 sayılı Kanunun kabul metni, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde pay sahibinin kendi payı oranındaki teminat muafiyetini İİK m.114’ten çıkarmaktadır. Değişiklik yürürlüğe girdikten sonra mirasçı veya diğer paydaşlar bakımından genel %10 teminat kuralı uygulanacaktır.

Hazine ise açık artırmalarda teminat göstermekten açıkça muaf tutulacaktır. Satış isteyen ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının, alacağının teminatı karşıladığı miktara ilişkin muafiyeti kabul metninde korunmuştur.

Paydaş muafiyetinin kaldırılması, ödeme gücü bulunmadan yüksek teklif verilmesini ve ihalenin daha sonra bedel yatırılmayarak sonuçsuz bırakılmasını azaltabilir. Buna karşılık değerli taşınmazlarda %10 teminat, nakit imkânı sınırlı mirasçıların özel ilk artırmaya katılmasını zorlaştırabilir.

İhale Bedeli Yatırılmazsa Ne Olacak?

Mevcut sistemde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan kişinin teminatı iade edilmez. 7589 sayılı Kanun bu sonucu ayrıntılandırmakta ve ayrıca yeni bir mali yaptırım getirmektedir.

Ortaklığın giderilmesi satışında;

• ihale alıcısı paydaş değilse satış masrafları teminattan düşülecek, kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenecektir,
• ihale alıcısı paydaşsa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenecektir,
• bedeli süresinde yatırmayan en yüksek teklif sahibine, teklif ettiği bedelin %5’i oranında satış memuru veya icra dairesi tarafından idari para cezası verilecektir.

Teminatın kaybedilmesi ile %5 idari para cezası ayrı sonuçlardır. Bu nedenle teklif verilmeden önce ihale bedelinin yedi günlük ödeme süresinde hazır olup olmayacağı ve finansman koşulları kesinleştirilmelidir.

Yürürlükten Önce İlan Edilen Açık Artırmalarda Hangi Hükümler Uygulanacak?

7589 sayılı Kanunla kabul edilen geçiş hükmü, açık artırma ilan tarihini esas almaktadır. İİK m.114’te yapılan değişiklikler, yürürlüğe girdikleri tarihten önce ilan edilmiş açık artırmalar hakkında uygulanmayacaktır. Bu artırmalarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.

Buna göre belirleyici olan;

• ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarih,
• satış kararının verildiği tarih,
• kararın kesinleştiği tarih,
• satış dosyasının açıldığı tarih veya
• kıymet takdirinin yapıldığı tarih

değil, açık artırma ilanının yapıldığı tarihtir.

Dava yıllar önce açılmış veya satış kararı daha önce kesinleşmiş olsa bile artırma ilanı değişikliğin yürürlüğe girmesinden sonra yapılırsa yeni hükümler uygulanacaktır. Buna karşılık yürürlükten önce ilan edilmiş artırmalar mevcut hükümlerle tamamlanacaktır.

Buradaki ilan, mahkemenin satış kararı veya kıymet takdirinin ilgililere bildirilmesi değildir. İİK m.114 kapsamındaki açık artırma ilanıdır. İlan edilmiş artırmanın iptalinden sonra tamamen yeni bir satış ilanı hazırlanması gerekirse uygulanacak hüküm, yeni ilanın tarihi ve dosyadaki işlemler üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Kıymet Takdiri Neden Daha Önemli Hâle Geliyor?

Kıymet takdiri, taşınmazın satışa esas muhammen kıymetini belirler. Taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, yapı niteliği, kullanım biçimi, takyidatları ve emsal satışlar değerlendirmede önemlidir.

7589 sayılı Kanunla özel ilk artırmada muhammen kıymetin tamamının esas alınacak olması, değerleme raporunun önemini artırmaktadır. Muhammen kıymet piyasanın altında belirlenmişse taşınmaz ilk artırmada dahi gerçek değerinin altında kalabilir. Aşırı yüksek değerleme ise mirasçılar arasındaki ilk artırmanın sonuçsuz kalmasına neden olabilir.

Bu nedenle bilirkişi raporundaki;

• emsal taşınmazların gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı,
• imar ve yapı bilgilerinin güncelliği,
• taşınmaz üzerindeki fiilî ve hukuki kısıtlamalar,
• değerleme tarihi,
• metrekare ve nitelik hesapları

somut verilerle incelenmelidir.

Taşınmazda Oturan Paydaşın Satışta Önceliği Var Mı?

Taşınmazda oturmak, malı uzun süredir kullanmak veya bakım giderlerini karşılamak tek başına paydaşa ihalede otomatik öncelik vermez. Aynı tutarı teklif eden paydaşın sırf fiilî kullanım nedeniyle taşınmazı satın alma hakkı bulunduğu şeklinde genel bir kural yoktur.

Paydaş satışa diğer katılımcılar gibi teklif vererek katılır. 7589 sayılı Kanun yürürlüğe girdiğinde, yalnız kanundaki koşulları taşıyan miras taşınmazlarında malik mirasçılar ilk artırmaya katılma olanağı elde edecektir. Bu düzenleme de belirli bir mirasçıya bedelsiz veya sabit bedelle tahsis hakkı tanımamaktadır.

Taşınmazı tek başına kullanan paydaşın diğer paydaşlara karşı kullanım tazminatı sorumluluğu ise ayrı bir hukuki konudur. Koşulları varsa ecrimisil davası gündeme gelebilir.

İpotek, Haciz ve Pay Devri Satış Sürecini Nasıl Etkiler?

Tapudaki ipotek veya hacizler, satışın yapılmasını her durumda engellemez; ancak satış şartlarını, öncelikli alacakları ve bedelin dağıtılmasını etkileyebilir. İİK m.114 uyarınca öncelikli alacakların toplamı muhammen kıymet üzerinden hesaplanan tutardan daha yüksekse, teklifin bu toplamı ve satış-paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir.

7589 sayılı Kanundaki özel ilk artırmayı engelleyen husus, mirasçılar dışındaki üçüncü kişinin mülkiyet hakkıdır. Bu nedenle üçüncü kişi lehine ipotek veya intifa hakkı bulunması ile üçüncü kişinin tapuda pay sahibi olması aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Mirasçılardan biri payını üçüncü kişiye devretmişse artık taşınmazın tüm maliklerinin mirasçı olduğu söylenemeyebilir. Buna karşılık mirasçılar arasındaki pay devri, farklı miras zincirleri veya sağ kalan eşin önceden sahip olduğu pay bakımından tapu ve edinim belgeleri ayrıntılı incelenmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hangi Belgeler Önemlidir?

Dosyanın özelliklerine göre aşağıdaki belgeler gerekli olabilir:

• arabuluculuk son tutanağı,
• güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi,
• mirasçılık belgesi,
• nüfus kayıtları,
• kadastro çapı ve imar durumu,
• taşınmaza ilişkin ruhsat, proje veya yapı bilgileri,
• aynen taksim olanağını gösteren teknik belgeler,
• pay devri ve edinim belgeleri,
• taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa veya şerhlere ilişkin kayıtlar,
• muhdesat, kullanım gideri veya ecrimisil iddialarına ilişkin deliller.

Belgelerin kapsamı, yalnız taşınmazın değerini değil; tarafları, aynen taksim olanağını ve 7589 sayılı Kanundaki özel artırma koşullarının oluşup oluşmadığını da etkileyebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Masrafları Nelerdir?

Dava ve satış aşamalarında farklı giderler ortaya çıkar. Başlıca gider kalemleri şunlardır:

• başvuru ve yargılama harçları,
• gider avansı,
• keşif ve bilirkişi ücretleri,
• tapu ve nüfus kayıt giderleri,
• kıymet takdiri giderleri,
• satış ilanı ve elektronik satış giderleri,
• tescil, vergi ve satışın niteliğine göre doğabilecek diğer mali yükler.

Masraflar taşınmazın değeri, bilirkişi sayısı, ilan yöntemi, taraf sayısı ve satış işlemlerine göre değişir. Sabit bir toplam bedelden söz edilemez. Satıştan elde edilen bedelin dağıtımında satış ve paylaştırma giderleri de dikkate alınır.

7589 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesi davalarındaki genel harç veya vekâlet ücreti rejimini değiştirmemektedir. Doğrudan getirdiği yeni mali sonuçlar; paydaşın teminat muafiyetinin kaldırılması ve ihale bedelini yatırmayan en yüksek teklif sahibine uygulanacak %5 idari para cezasıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi; taraf sayısı, mirasçıların belirlenmesi, tapu kayıtları, tebligat işlemleri, keşif ve bilirkişi incelemesi, imar araştırması, kanun yolu süreci ve satış işlemlerine göre değişir. Özellikle çok sayıda mirasçının veya birden fazla taşınmazın bulunduğu dosyalar daha uzun sürebilir.

Satış kararı verilmesiyle uyuşmazlık hemen sona ermez. Kararın kesinleşmesi, kıymet takdiri, artırma ilanı, ihale, bedelin yatırılması, ihalenin kesinleşmesi ve tescil aşamaları ayrıca tamamlanır. Bu nedenle yalnız dava süresi değil, satış dosyasının ilerleyişi de değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Bir paydaş tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

Evet. Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Diğer paydaşların önceden onay vermesi gerekmez. Ancak tüm maliklerin davada taraf olarak yer alması sağlanmalıdır.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağıyla dava açılabilir.

Satış yalnız paydaşlar arasında yapılabilir mi?

Mevcut TMK m.699 uyarınca satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. 7589 sayılı Kanun yürürlüğe girdiğinde ise koşulları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırma kanun gereği yalnız malik mirasçılar arasında yapılacaktır; sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık olacaktır.

7589 sayılı Kanun yürürlüğe girdi mi?

20 Temmuz 2026 itibarıyla hayır. Kanun TBMM’de kabul edilmiştir; ancak Resmî Gazete’de henüz yayımlanmamıştır. İİK m.114’ü değiştiren 1. madde yayım tarihinde yürürlüğe girecektir.

Eski tarihli davalarda yeni açık artırma kuralları uygulanacak mı?

Davanın veya satış kararının tarihi tek başına belirleyici değildir. Açık artırma ilanı değişikliğin yürürlüğe girmesinden önce yapılmışsa önceki hükümler uygulanır. İlan yürürlükten sonra yapılmışsa dava daha eski olsa bile yeni hükümler gündeme gelir.

Paydaş artırmaya katılırken teminat yatıracak mı?

Mevcut düzenlemede paydaş, süresi içinde başvurması hâlinde payının teminatı karşıladığı miktar kadar muafiyetten yararlanabilir. 7589 sayılı Kanun yürürlüğe girdikten sonra bu muafiyet kaldırılacak ve paydaşlar için de genel %10 teminat kuralı uygulanacaktır.

İkinci artırma ilk artırmadan on gün sonra mı yapılır?

Hayır. Mevcut İİK m.114’e göre ikinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde önceden belirlenir ve ilan edilir. Her dosyada sabit on günlük bir süre yoktur.

Taşınmazda oturan mirasçı satışta öncelikli midir?

Fiilî kullanım tek başına otomatik satın alma önceliği sağlamaz. 7589 sayılı Kanunun özel düzenlemesi, koşulları taşıyan miras taşınmazlarında bütün malik mirasçılara ilk artırmaya katılma olanağı verir; belirli bir mirasçıya tahsis hakkı tanımaz.

İhale bedeli yedi gün içinde yatırılmazsa ne olur?

Mevcut sistemde teminat iade edilmez. 7589 sayılı Kanun yürürlüğe girdikten sonra teminatın paydaşlara dağıtılmasına ilişkin özel hükümler uygulanacak ve bedeli yatırmayan en yüksek teklif sahibine teklif tutarının %5’i oranında ayrıca idari para cezası verilecektir.

Sonuç ve Hukuki Destek

Ortaklığın giderilmesi davasında yalnız dava dilekçesi değil; arabuluculuk, tarafların eksiksiz belirlenmesi, aynen taksim olanağı, tapu takyidatları, kıymet takdiri ve satış ilanı birlikte değerlendirilmelidir. 7589 sayılı Kanun yürürlüğe girdiğinde miras taşınmazlarının ilk artırması, paydaş teminatı ve ihale bedelinin yatırılmaması bakımından yeni sonuçlar doğacaktır. Derdest dosyalarda açık artırma ilan tarihi özellikle kontrol edilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davası, miras taşınmazının paylaşılması veya satış dosyasının incelenmesi hakkında hukuki değerlendirme için iletişim sayfamızdan ön görüşme talep edebilirsiniz.

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olaya ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz. İçerikte yer alan bilgiler, yayın tarihindeki mevzuat ve uygulama esas alınarak hazırlanmış olup zaman içinde değişiklik gösterebilir. Her dosya kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.