Kira Artış Oranı 2026: Yasal Tavan, TÜFE Hesaplaması ve Kira Tespit Davası

2026 yılı itibarıyla konut ve iş yeri kiralamasında yasal tavan, tamamen tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranına endekslidir. Pandemi döneminde konutlar için geçici olarak uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiş ve tüm kira sözleşmelerinde TBK m.344 temel kural olarak işlemektedir. Bu makale; 2026 kira artış oranının yasal çerçevesini, hesaplama yöntemini, sözleşmeye aykırı artışa karşı hakları ve kira tespit davasını yalnızca mevzuat.gov.tr düzeyindeki birincil kaynaklara dayanarak açıklamaktadır.

Yasal uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut kira uyuşmazlıklarınız için Mersin kira davası içeriğimizi inceleyebilir veya Büken Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.

Yasal Dayanak: TBK m.344

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi açıkça şunu düzenler: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir."

Maddenin uygulamadaki anlamı şudur:

• Kira artışı sadece TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır.
• Sözleşmede daha yüksek bir artış kararlaştırılmış olsa dahi, bu hüküm geçersizdir ve kiracı yalnızca yasal tavana kadar ödemekle yükümlüdür.
• Kiracının fazla ödediği tutar için geri alma (sebepsiz zenginleşme) hakkı bulunur.

%25 Tavanı Dönemi Sona Erdi

7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artışı için %25 tavan öngörülmüştü. Bu hüküm süresi dolduğu için 1 Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. 2026 yılı için %25 sınırı artık uygulanmamaktadır; geçerli olan TBK m.344'ün kuralı yani TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

İşyeri kira sözleşmelerinde ise %25 tavanı hiçbir dönemde uygulanmamış, TBK m.344 doğrudan işletilmiştir.

2026 TÜFE 12 Aylık Ortalama Verileri

TÜİK, her ayın üçüncü gününde saat 10:00'da TÜFE verilerini açıklar. Aşağıdaki tablo; 2026'nın ilk aylarına ait açıklanan tavan oranlarıdır:

Dönem ve Yasal Tavan (TÜFE 12 ay. ort.)

• Ocak 2026: %34,88
• Şubat 2026: %33,98
• Mart 2026: %33,39
• Nisan 2026: %32,82

Nasıl uygulanır? Kira sözleşmesinin yenileme tarihinde geçerli olan ayın TÜFE 12 aylık ortalaması, o sözleşme için tavan olarak uygulanır. Ev sahibi bu orandan az artış yapabilir; ancak daha fazla artış yapamaz.

Artış Hesaplaması: Basit Formül

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE 12 ay. ort. %)

Örnek: Mart 2026'da yenilenen aylık 15.000 TL'lik sözleşme:

15.000 × (1 + 0,3339) = 15.000 × 1,3339 = 20.008,50 TL

Yani yasal tavan artışı 5.008,50 TL olacaktır.

Hızlı ve otomatik hesaplama için kira artış hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Sözleşmede Daha Yüksek Oran Yazıyorsa

Sözleşmede belirlenmiş olan sabit artış oranı (%40, %50, enflasyon + 5 gibi), TBK m.344'ün emredici hükmü karşısında kısmen geçersizdir: Artış oranı yasal tavanı aştığı ölçüde sözleşme hükmü uygulanmaz. Kiracı:

• Yasal tavanın üzerindeki farkı ödememe hakkına sahiptir.
• Ödediği farkı sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri isteyebilir.
• Ev sahibinin icra takibiyle farkı tahsil girişimlerine itiraz edebilir.

5 Yıllık Süre ve Kira Tespit Davası (TBK m.344/3)

TBK m.344/3 çok kritik bir istisna getirir: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 kira yılı dolmuşsa, taraflar TÜFE sınırından bağımsız olarak mahkemeden yeni bir kira bedeli belirlemesini talep edebilir.

Hâkim Neye Göre Karar Verir?

Mahkeme; emsal kira bedelleri, taşınmazın niteliği ve konumu, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeni bedeli belirler. Tüm süreçte tarafların ekonomik durumu ve piyasa gerçekliği değerlendirilir.

Zorunlu Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa, son tutanak ile birlikte kira tespit davası açılabilir.

Dava açma yolları için arabuluculuk nedir içeriğimize başvurabilirsiniz.

Kiracının Fazla Ödeme Yapması Hâlinde

Ev sahibinin yasal tavanın üzerinde talep ettiği tutarı ödemişseniz:

1. Yazılı ihtarname ile farkı geri talep edin.
2. Olumlu yanıt alamazsanız sebepsiz zenginleşme (TBK m.77 vd.) çerçevesinde alacak davası açabilirsiniz.
3. Alacağı icra takibine koyabilirsiniz; ev sahibinin haksız tahsili için icra inkâr tazminatı gündeme gelebilir.

Alacak davası için alacak davası dilekçe örneği referans olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

2026'da kira artış tavanı ne kadar?

Yenilenme ayına göre değişir; Nisan 2026 için tavan %32,82'dir. Her ay TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.

Ev sahibi TÜFE'den fazla zam talep ederse ne yapmalıyım?

Önce yazılı ihtarname gönderin; yasal tavanın üzerindeki farkın geçersiz olduğunu belirtin. Ödeme yapmayın; fazla ödediyseniz iade talep edin.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Genel kural 5 yıl beklemedir. Ancak olağanüstü nitelikteki değişiklikler (piyasadaki radikal kaymalar, taşınmazın özel durumu) çerçevesinde erken dava açılabileceği yönünde sınırlı uygulamalar vardır.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır. Son tutanak olmadan dava reddedilir.

İşyeri kira sözleşmesinde tavan var mı?

Evet, TBK m.344 işyerleri için de geçerlidir. Yani işyeri kira artışları da TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır.

Sonuç

2026 yılında kira artışının tek yasal sınırı TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Bu oranın üzerindeki artış talepleri TBK m.344 karşısında hukuken geçersiz sayılır. 5 yıl dolduğunda taraflar piyasa gerçekliğini yansıtan yeni bir bedel için kira tespit davası açabilir; bu davadan önce arabuluculuk zorunludur.

Somut kira uyuşmazlığınızda tavan aşımı, kira tespit davası veya tahliye ihtarına karşı savunma için Büken Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.