Önalımda Rayiç Bedel İptali: AYM Kararı ve Şufa Davaları

Anayasa Mahkemesi'nin önalımda rayiç bedel iptali kararı 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Karar ile önalım davalarında rayiç bedelin esas alınmasını düzenleyen hükmü iptal edildi. Bu nedenle kararın yayımlanması, bugün devam eden bir şufa davasında rayiç bedel yatırma yükümlülüğünü veya mahkemenin verdiği kesin süreyi kendiliğinden ortadan kaldırmamaktadır.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan karar, paylı taşınmazdaki hisseyi önalım yoluyla almak isteyen paydaşları ve bu hisseyi satın almış kişileri ilgilendirmektedir. Kararın anlaşılmasında üç soruyu ayırmak gerekiyor: Hangi hükümler iptal edildi, iptal ne zaman uygulanacak ve bu tarihe kadar dava dosyasında neye dikkat edilmeli?[1][3]

İçindekiler

ÖnAlımda Rayiç Bedel İptali Kararın Kapsamı Nedir?
Rayiç Bedel Düzenlemesi Neden İptal Edildi?
İptal Kararı Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?
Bugün Açılan Şufa Davasında Hangi Bedel Yatırılacak?
Devam Eden ve Daha Önce Açılmış Davalar Ne Olacak?
Satış Bedeline Otomatik Olarak Geri Mi Dönülecek?
Dava Dosyasında Kontrol Edilmesi Gerekenler
Sıkça Sorulan Sorular
Sonuç

Önalımda Rayiç Bedel İptali Kararının Kapsamı Nedir?

Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararı, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Karar tarihi ile kararın yayımlandığı tarih farklıdır.[1][3]

Karar, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 7571 sayılı Kanun’la değiştirilen ikinci fıkrasını ve geçici 1. maddesinin ikinci fıkrasını kapsıyor. İptal edilen düzenleme; dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini, hak sahibinin bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin sürede nakden yatırmasını ve yatırılan tutarın nemalandırılmasını öngörüyordu.[1]

Yalnızca “rayiç bedeli” ifadesi mi kaldırıldı?

Hayır. Mahkeme, ikinci fıkranın ilk cümlesindeki “rayiç bedeli” ibaresini Anayasa’ya aykırı bularak oyçokluğuyla iptal etti. Bu iptal nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan diğer ibareler, ikinci fıkranın kalan kısmı ve ilgili geçiş hükmü de iptal edildi.[1]

Sonuç olarak iptal kapsamı şunlardan oluşuyor:

Rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesi.
Belirlenen bedel ve alıcıya düşen tapu giderlerinin kesin süre içinde yatırılması.
Yükümlülük yerine getirilmezse hak sahibi adına tescil kararı verilememesi.
Yatırılan bedelin hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla ilgilisine ödenmesi.
Değişikliklerin daha önce açılmış davalara da uygulanmasını öngören geçici hüküm.[1]

Mahkeme, “rayiç bedeli” ifadesini Anayasa’ya aykırı olduğu için iptal etti. Diğer hükümleri ise rayiç bedel düzenlemesi kaldırıldığında tek başlarına uygulanamayacakları için iptal etti. Bu nedenle, diğer hükümlerin de Anayasa’ya aykırı olup olmadığını ayrıca incelemedi; bunları 6216 sayılı Kanun’un 43. maddesinin dördüncü fıkrasına dayanarak iptal etti. [1]

Önalım hakkı da iptal edildi mi?

Hayır. Paydaşın önalım hakkını düzenleyen TMK m.732 ile bu hakkın alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasını öngören m.734/1, bu kararın iptal kapsamına girmiyor. TMK m.733’teki dava açma sürelerine ilişkin düzenleme de bu hükümle iptal edilmiş değil.[1] Dolayısıyla “şufa hakkı kaldırıldı” veya “artık önalım davası açılamaz” şeklinde bir yorum yapılamaz.

Rayiç Bedel Kuralı Neden İptal Edildi?

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması üzerine, diğer paydaşın belirli koşullarla alıcının yerine geçmesini sağlar. Anayasa Mahkemesi, bu ilişkinin temelinde alıcının kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibi tarafından üstlenilmesinin bulunduğunu vurguladı.[1]

Mahkemenin çoğunluğuna göre, tarafların kararlaştırdığı satış bedeli yerine mahkemenin belirleyeceği rayiç bedelin ödenmesi, satış ilişkisinin koşullarını değiştiriyor. Rayiç bedel, alıcının ödediği tutardan yüksekse alıcıya fazladan kazanç sağlayabilir; düşükse alıcının zarara uğramasına yol açabilir. Önalım hakkını kullanacak paydaş da ne kadar ödeyeceği bakımından belirsizlikle karşılaşıyor.[1]

Bu nedenle çoğunluk, tarafların mülkiyet hakkından doğan menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaştı. “Rayiç bedeli” ibaresi, devletin mülkiyet hakkını koruma yükümlülüğü çerçevesinde Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bulundu.[1]

İptal Kararı Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?

İptal hükümleri 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Mahkeme, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz aylık erteleme öngördü. Yayım tarihi 6 Kasım 2026 olduğundan, bu sürenin takvim karşılığı 6 Ağustos 2027’dir.[1][3]

Anayasa’nın 153. maddesi, gerekli hâllerde iptal hükmünün yürürlüğe girişinin ertelenmesine izin veriyor. AYM bu dosyada, iptal edilen hükümler nedeniyle doğacak hukuki boşluğu kamu yararını ihlal edici nitelikte görerek yürürlüğün durdurulması taleplerini reddetti.[1][2]

Buradaki ayrım önemlidir: Kural Anayasa’ya aykırı bulunmuştur; fakat iptal hükmünün yürürlüğü ertelenmiştir. Bu yüzden yalnızca kararın yayımlanmış olmasına dayanarak rayiç bedel ve depo düzenlemesinin yürürlükten kalktığı söylenemez.[1]

Bugün Açılan Şufa Davasında Hangi Bedel Yatırılacak?

6 Kasım 2026 itibarıyla kararın doğurduğu sonuç, satış bedeline hemen dönülmesi değildir. Yürürlükteki TMK m.734/2, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini; bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden ve nemalandırılmak üzere yatırılmasını düzenliyor.[1]

Bu nedenle önalım hakkını kullanmak isteyen kişi, yalnızca iptal haberine dayanarak tapudaki satış bedelini yatırmanın yeterli olacağını varsaymamalı. Dosyada hangi tutarın, hangi giderlerle birlikte, nereye ve ne zamana kadar yatırılmasının istendiği kontrol edilmeli.

Kesin süreye uyulmazsa ne olur?

İptal edilen, ancak iptal hükmü henüz yürürlüğe girmemiş olan ikinci fıkra; bedel yatırma yükümlülüğünün verilen kesin sürede yerine getirilmemesi hâlinde hak sahibi adına payın tesciline karar verilemeyeceğini öngörüyor. AYM kararının yayımlanması bu süreyi kendiliğinden durdurmuyor.[1]

Rayiç bedel raporuna itiraz ile bedelin yatırılması aynı işlem mi?

Hayır. Bir bilirkişi değerlemesinin eksik veya hatalı olduğunu ileri sürmek ile mahkemenin bedel yatırılmasına ilişkin ara kararının gereğini yerine getirmek farklı işlemlerdir. Dosya incelenirken rapor, raporun tebliği ve bedelin yatırılmasına ilişkin ara karar birlikte ele alınmalı; birine ilişkin başvurunun diğer yükümlülüğü kendiliğinden ortadan kaldırdığı varsayılmamalıdır.

Devam Eden ve Daha Önce Açılmış Davalar Ne Olacak?

Kararın derdest davalar açısından önemli olmasının nedeni, rayiç bedel düzenlemesinin yanında geçici m.1/2’nin de iptal edilmiş olmasıdır. Bu geçiş hükmü, TMK m.734’teki değişikliklerin yürürlükten önce açılan davalara da uygulanmasını öngörüyordu. Ancak geçici hükme ilişkin iptal de dokuz ay ertelendi.[1] Bu nedenle “eski davalarda rayiç bedel artık uygulanamaz” şeklinde, yalnızca yayım tarihine dayanan genel bir sonuç çıkarılamaz. Dosyanın hangi aşamada olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava sürüyor ve henüz bedel yatırılmadıysa

Mahkemenin bedel tespitine ve depo yükümlülüğüne ilişkin işlemleri izlenmeli. AYM kararına dayanılarak mevcut ara kararların yok sayılması veya verilen sürenin kendiliğinden uzadığı kabul edilmemeli.

İptalin yürürlüğe gireceği tarihte dava hâlen sürüyorsa, o tarihteki mevzuat, varsa yeni düzenlemenin geçiş hükümleri ve dosyada tamamlanmış işlemler birlikte değerlendirilecektir.

Daha önce satış bedeli veya rayiç bedel yatırıldıysa

Yatırılan tutarın karar yayımlanır yayımlanmaz iade edileceği ya da her dosyada yeni bir hesap yapılacağı söylenemez. Ne zaman ve hangi ara karar üzerine ödeme yapıldığı, tescil hakkında hüküm kurulup kurulmadığı ve kararın kesinleşme durumu incelenmelidir. AYM’nin hükmü, önalım davalarındaki bütün ödemeleri kendiliğinden geri alan bir iade kararı içermemektedir.[1]

Hüküm verilmiş veya dosya kanun yolundaysa

Anayasa’nın 153. maddesine göre iptal kararları geriye yürümez. Bununla birlikte bu kural, kesinleşmiş dosya ile henüz kesinleşmemiş bir uyuşmazlığın bütün yönleriyle aynı şekilde değerlendirileceği anlamına gelmez.[2] Bu nedenle ilk derece hükmü verilmiş, kanun yolu incelemesi süren ve kesinleşmiş dosyalar birbirinden ayrılmalıdır. Yalnızca bu iptal kararının yayımlanmasıyla her hükmün kendiliğinden ortadan kalktığı veya her davanın yeniden görüleceği sonucu çıkarılamaz.

Satış Bedeline Otomatik Olarak Geri mi Dönülecek?

Anayasa’nın 153. maddesi uyarınca AYM, kanun koyucu gibi hareket ederek yeni bir uygulamaya yol açacak hüküm kuramaz. Aynı madde, iptal hükmünün yürürlüğünün ertelendiği durumlarda TBMM’nin ortaya çıkan hukuki boşluğu dolduracak kanun teklifini öncelikle görüşmesini öngörür.[2] Dolayısıyla “6 Ağustos 2027’de eski satış bedeli hükmü aynen ve otomatik olarak geri geleceğini” düşünmek, bu nedenle dava açmayı veya dosyadaki bir işlemi, henüz içeriği belli olmayan gelecekteki bir düzenleme beklentisiyle ertelemek güvenli bir yaklaşım değildir.

Dava Dosyasında Kontrol Edilmesi Gerekenler

Önalım davasının tarafları, AYM kararının kendi dosyalarına etkisini değerlendirirken öncelikle şu belgeleri bir araya getirmeli:

Satış ve tapu belgeleri: Payın devri, satış bedeli ve işlem tarihi.
Bildirim belgeleri: Satışın bildirilmesine ilişkin noter ve tebligat kayıtları.
Dava dilekçeleri: Davanın tarihi, talep ve savunmalar.
Değerleme belgeleri: Bilirkişi raporu, ek raporlar ve bunlara ilişkin itirazlar.
Ara kararlar: Yatırılması istenen tutar, ödeme yeri, kesin süre ve bildirilen sonuçlar.
Ödeme kayıtları: Daha önce yatırılan bedel, tapu giderleri ve ilgili hesap belgeleri.
Hüküm ve kanun yolu belgeleri: Kararın tebliği, başvurular ve kesinleşme durumu.

Bu kontrolün amacı, kararın herkese aynı sonucu doğurduğunu varsaymak yerine dosyanın hangi aşamada olduğunu ve yapılması gereken işlemi belirlemektir. AYM kararındaki yürürlük tarihi, mahkemenin verdiği süre ve dava açma süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

AYM rayiç bedel düzenlemesini iptal etti mi?

Evet. E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararla TMK m.734’ün ikinci fıkrası ve geçici m.1/2 iptal edildi. Ancak iptal hükümleri 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek.[1]

Rayiç bedel artık hiçbir davada kullanılamayacak mı?

Hayır. Karar, önalım bedeli düzenlemesiyle ilgilidir. Kira, kamulaştırma, vergi veya başka uyuşmazlıklarda rayiç değere başvurulan bütün kuralları iptal etmez. Önalım yönünden de iptal hükümlerinin yürürlüğü ertelenmiştir.[1]

Şufa hakkı kaldırıldı mı?

Hayır. Önalım hakkının kendisi ve alıcıya karşı dava açılarak kullanılması bu kararla kaldırılmadı.[1]

Bugün yalnızca tapudaki satış bedelini yatırmam yeterli mi?

Bu sonuca yalnızca AYM kararına dayanarak ulaşılamaz. İptal hükmü henüz yürürlüğe girmediğinden, dosyadaki bedel tespiti ve ödeme ara kararı dikkate alınmalıdır.[1]

Mahkemenin verdiği kesin süre durdu mu?

Kararın yayımlanması kesin süreyi kendiliğinden durdurmaz. AYM, yürürlüğün durdurulması taleplerini de reddetmiştir.[1]

Daha önce açılmış şufa davaları için de karar önemli mi?

Evet. Eski davalara uygulanmayı düzenleyen geçici hüküm de iptal kapsamındadır. Ancak bu iptalin yürürlüğü de ertelendiğinden, davanın açılış tarihi kadar mevcut aşaması ve ilgili tarihteki mevzuat önem taşır.[1]

Dava açmak için 6 Ağustos 2027’yi bekleyebilir miyim?

Karar, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süreleri durduran veya yeniden başlatan bir hüküm içermiyor. Bu nedenle iptalin yürürlüğe girmesini beklemek, dava açma süresinin kaçırılmasına yol açabilir. Süre hesabı satış ve bildirim belgeleri üzerinden ayrıca yapılmalıdır.[1]

İptal kararıyla ödediğim bedeli otomatik olarak geri alabilir miyim?

Hayır. Kararda bütün önalım ödemelerinin kendiliğinden iadesine ilişkin bir hüküm yok. Ödeme, ara karar ve kesinleşme durumu incelenmeden iade sonucu çıkarılamaz.[1]

Sonuç

AYM’nin önalımda rayiç bedel kararı, yalnızca bir bedel hesabını değil; bedelin yatırılması, nemalandırılması ve önceki davalara uygulanmasına ilişkin düzenlemeyi de etkiliyor. Buna karşılık iptal, 6 Kasım 2026’da yayımlanmış olsa da 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek.[1]

Bu süreçte öncelik, iptal haberine dayanarak işlemleri durdurmak değil; dava dosyasındaki ödeme kararını, süreleri ve mevcut aşamayı doğru değerlendirmek olmalı. Önalım hakkının kaldırıldığı, satış bedeline hemen dönüldüğü veya yatırılan tutarların otomatik iade edileceği varsayımıyla hareket edilmemelidir.

Somut bir şufa uyuşmazlığında kararın etkisi; tapu ve satış belgeleri, bildirimler, bilirkişi raporları ve mahkeme kararları birlikte incelenerek belirlenebilir.

İlgili makale: Tapu iptal ve tescil davasının şartları, sebepleri ve süreci