Tapu İptal ve Tescil Davası 2026: Şartları, Sebepleri ve Süreci

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki yolsuz bir tescilin iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi için açılan davadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1024 ve 1025. maddelerinde düzenlenen bu dava, mülkiyet hakkının korunması bakımından taşınmaz hukukunun en önemli davalarından biridir. Tapu kütüğündeki kayıt, hukuka aykırı bir sebebe dayanıyorsa (yolsuz tescil) gerçek hak sahibi, bu kaydın düzeltilmesini her zaman talep edebilir.

Tapu iptal ve tescil davasında somut adımlar şunlardır:

1. Öncelikle taşınmazın tapu kaydı, ada/parsel bilgileri ve dayanılan hukuki sebep (muvazaa, yolsuz tescil, vekâlet yetkisinin aşılması, mal rejimi vb.) belirlenir.
2. Görevli mahkeme tespit edilir. Kural olarak asliye hukuk mahkemesi, ancak boşanma protokolünden kaynaklanan taleplerde aile mahkemesi görevlidir;
3. Yetkili mahkeme tespit edilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m.12, kesin yetki).
4. Dava dilekçesinde taşınmazın tapu bilgileri, iptal sebebi, deliller ve talep (iptal ve tescil) açıkça belirtilir; gerekli hâllerde tapu iptal ve tescil davası ile birlikte terditli olarak tazminat davası talebi de ileri sürülür.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki bir kaydın hukuka aykırı olarak yapıldığı (yolsuz tescil) iddiasıyla, bu kaydın iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesini sağlayan yenilik doğuran nitelikte bir davadır. Davanın kabulü hâlinde mahkeme, yolsuz tescili iptal eder ve taşınmazı davacı adına tescil ettirir; bu hüküm, tapu müdürlüğünce resen yerine getirilir.

Yasal dayanaklar şunlardır:

• TMK m.1024: Yolsuz tescilin tanımı ve iptal edilebilirliği. Aynı zamanda iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı yolsuz tescilin ileri sürülebileceği düzenlenmiştir.
• TMK m.1025: Tapu sicilindeki yolsuz tescili öğrendiği anda bunu düzeltme hakkı; dava yoluyla iptal ve tescil talebi.
• TMK m.1023: Tapu siciline güvenerek taşınmazı edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımının korunması.
• TMK m.1022: Sicile güvenerek ayni hak kazanan kişinin kazanımının korunması ve yolsuz tescilin etkisi.

Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkının korunması dışında; mirasçılık, mal rejimi, aile hukuku ve sözleşme hukuku alanlarında da sıkça gündeme gelen bir davadır. Boşanma protokolünde taşınmaz devri kararlaştırılmış ancak devir yapılmamışsa, tapu iptal ve tescil davası açılabileceği gibi; muris muvazaası nedeniyle mirasçılardan mal kaçırılmışsa mirasçılar tarafından da tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Sebepleri

Tapu iptal ve tescil davasının açılabileceği başlıca sebepler şunlardır:

• Muvazaa (danışıklı işlem): Tarafların gerçek iradelerine uymayan, görünürde yapılan işlemdir. Örneğin satış gösterilen ancak gerçekte bağış olan işlemler muvazaalıdır. Muvazaada, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla bir görünür işlem yapmaları ve bu işlemin taraflar arasında hüküm doğurmaması söz konusudur.
• Muris muvazaası: Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla, murisin (miras bırakanın) tapulu taşınmazını muvazaalı biçimde üçüncü kişiye devretmesidir. Muris muvazaası, uygulamada en sık karşılaşılan tapu iptal ve tescil davası sebebidir; ayrıntılı bilgi için Mirastan Mal Kaçırma Davası 2025 başlıklı yazımıza bakılabilir.
• Hata, hile ve ikrah: Sözleşmenin hata, hile veya korkutma (ikrah) nedeniyle sakatlanması durumunda, sözleşmenin iptali ile birlikte tapu kaydının düzeltilmesi talep edilebilir.
• Vekilin yetkisini aşması veya kötüye kullanması: Vekilin, vekâlet yetkisini aşarak veya vekil edenin menfaatine aykırı işlem yaparak taşınmazı devretmesi durumunda, vekil eden tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
• Kadastro tespit hataları: Kadastro tespiti sırasında yapılan hatalar nedeniyle yanlış kişi adına tescil yapılması durumunda, kadastro öncesi haklara dayanılarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
• Mal rejimi ve boşanma protokolü: Eşler arasındaki mal rejimi tasfiyesi veya boşanma protokolünde kararlaştırılan taşınmaz devrinin yapılmaması durumunda, tapu iptal ve tescil davası açılabilir (TMK m.716/1).
• Bakım borcunun ihlali: Taşınmazın bakım borcu (TMK m.365) karşılığında temlik edilmesine rağmen bakım borcunun yerine getirilmemesi durumunda, sözleşmenin iptali ile tapu kaydının düzeltilmesi istenebilir.

Dava Açma Şartları

Tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için şu şartlar aranır:

1. Davacı sıfatı (aktif husumet): Taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibi olduğunu iddia eden kişi, mirasçılar ve alacaklarını tahsil edemeyen alacaklılar (koşulları varsa) dava açabilir. Davacının, dava sonucunda hukuki menfaat elde edecek olması gerekir.
2. Davalı sıfatı (pasif husumet): Tapuda malik görünen kişi, işleme taraf olanlar ve taşınmaz sonraki maliklere devredilmişse kötüniyetli üçüncü kişiler davalı gösterilir.
3. Hukuki yarar: Davacının, dava sonucunda hukuki yarar elde edecek olması gerekir.
4. Yolsuz tescil veya hukuka aykırılık: Dava konusu tescili hukuka aykırı kılan bir sebebin varlığı gerekir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme: Tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Ancak dava, boşanmanın fer'isi olarak veya boşanma protokolünden kaynaklanıyorsa aile mahkemesi görevlidir; aile mahkemesi bulunmayan yerlerde aile mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemesi bakar.

Yargıtay, boşanma protokolünde kararlaştırılan taşınmaz devrinin yapılmaması üzerine açılan tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkemenin aile mahkemesi olduğunu kabul etmektedir. Nitekim Yargıtay İkinci Hukuk Dairesinin 23.03.2026 tarihli ve E:2025/5346, K:2026/2985 sayılı kararında; boşanma protokolünden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasının asliye hukuk mahkemesinde görülüp karara bağlanması, görevsizlik nedeniyle bozma sebebi sayılmıştır. Bu karar, 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş ve Yargılama Usullerine Dair Kanun'un 4. maddesi uyarınca, Türk Medeni Kanunu'nun İkinci Kitabında (mal rejimi dâhil) düzenlenen bütün ilişkilerden doğan dava ve işlerin aile mahkemesinde görüleceği esasına dayanmaktadır. Kararın tam metni, Mevzuat Bilgi Sistemi içtihat arşivinde incelenebilir.

Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK m.12/1). Bu yetki kesin yetkidir; taraflar sözleşmeyle yetki sözleşmesi yapamaz, yetkisizlik itirazı süresinde ileri sürülmelidir.

Boşanma protokolünden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında, görev ve yetki tespitinin doğru yapılması dava sürecinin başında kritik önem taşır. Aile hukuku alanındaki görev uyuşmazlıkları için Aile Mahkemesi başlıklı yazımıza bakılabilir.

Dava Süreci

Tapu iptal ve tescil davası süreci şu aşamalardan oluşur:

1. Dava dilekçesi: Dilekçede taşınmazın ada, parsel, pafta bilgileri; iptal sebebi; deliller ve talep (iptal ve tescil) açıkça belirtilir.
2. Delil aşaması: Tapu kayıtları, kadastro kayıtları, tanık beyanları, bilirkişi raporu ve keşif delil olarak değerlendirilir.
3. Bilirkişi incelemesi: Uygulamada ziraat mühendisi, kadastro bilirkişisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan bilirkişi kurulu görevlendirilir; taşınmazın niteliği, değeri ve sınırları tespit edilir.
4. Keşif: Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde keşif yaparak bilirkişi raporunu yerinde değerlendirir.
5. Karar ve tescil: Dava kabul edilirse yolsuz tescil iptal edilir ve taşınmaz davacı adına tescil edilir; hüküm tapu müdürlüğüne gönderilir.

Dava sürecinde tapuya ihtiyati tedbir konulması talebinde bulunulabilir; taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi, dava sonucunun etkisiz kalmaması bakımından önem taşır.

Zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı konusu, dava sebebine göre değişir:

• Genel kural: Tapu iptal ve tescil davasında, kural olarak zamanaşımı yoktur. Yolsuz tescilin varlığı hâlinde, gerçek hak sahibi her zaman düzeltme talep edebilir (TMK m.1025/1). Bu, taşınmaz mülkiyetinin korunmasının doğal sonucudur.
• Hata, hile ve ikrah: Hatanın veya hilenin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl; her hâlde 10 yıl (TBK m.39).
• Kadastro öncesi sebepler: Kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl (Kadastro Kanunu m.12/3). Bu tutanaklarda belirtilen haklara dayanılarak açılacak davalar, 10 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.
• Boşanma protokolünden doğan talepler: Boşanmadan doğan dava hakları, boşanma kararının kesinleşmesinden itibaren 1 yıl içinde zamanaşımına uğrar (TMK m.178/1). Boşanma protokolünde kararlaştırılan taşınmaz devrinin yapılmaması hâlinde, bu süre içinde dava açılması gerekir.

Zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanması, dava sebebine göre uzmanlık gerektirir; sürelerin kaçırılması hâlinde hak kaybı söz konusu olur.

İyiniyetli Üçüncü Kişi

Taşınmazı tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu nedenle, yolsuz tescil iptal edilmeden önce taşınmazı iyiniyetle edinen kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılamaz; davacı ancak tazminat talep edebilir.

İyiniyetin bulunmadığını (kötüniyeti) davacı ispat etmelidir. Uygulamada, taşınmazın değerinin çok altında satın alınması (bedel dengesizliği), alıcının yakınlığı, işlemin olağanüstü koşulları gibi olgular iyiniyetin bulunmadığının göstergesi olarak değerlendirilir. Yargıtay, bedel dengesizliğini muvazaa karinesi olarak kabul etmekte; taşınmazın değerinin çok altında satın almayı iyiniyeti ortadan kaldıran hâl olarak değerlendirmektedir.

Yargıtay Kararları Işığında Önemli Hususlar

Yargıtay uygulamasında tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin öne çıkan hususlar şunlardır:

• Bedel dengesizliği: Yargıtay, taşınmazın değerinin çok altında satın alınmasını muvazaa karinesi olarak kabul etmektedir; bedel dengesizliği, iyiniyet iddiasını zayıflatır.
• Boşanma protokolünde görev: Yargıtay İkinci Hukuk Dairesinin E:2025/5346, K:2026/2985 sayılı kararında, boşanma protokolünden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasının aile mahkemesinde görülmesi gerektiği; asliye hukuk mahkemesinde karar verilmesinin görevsizlik nedeniyle bozma sebebi olduğu belirtilmiştir.
• Terditli dava ve maktu harç: Yargıtay İkinci Hukuk Dairesinin 25.11.2025 tarihli ve E:2024/8970, K:2025/10197 sayılı kararında; tapu iptal ve tescil, kabul edilmezse tazminat şeklindeki terditli talebin aile mahkemesinde görülebileceği ve bu davada maktu harç alınması gerektiği kabul edilmiştir. Tapu iptal ve tescil talebinin asıl talep olduğu durumda nispi harç değil maktu harç söz konusudur. Kararın tam metni, Mevzuat Bilgi Sistemi içtihat arşivinde incelenebilir.
• Kadastro öncesi haklar: Kadastro öncesi kazanılan haklar, 10 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

Davanın Sonuçları

Tapu iptal ve tescil davasının sonuçları, davanın kabulü veya reddine göre farklılaşır:

• Davanın kabulü: Mevcut tapu kaydı iptal edilir; davacı adına tescil yapılır; yargılama giderleri davalıya yüklenir. Hüküm, tapu müdürlüğüne gönderilerek resen tescil işlemi yapılır.
• Davanın reddi: Mevcut tapu kaydı korunur; yargılama giderleri davacıya yüklenir.
• Kısmi kabul: Taşınmazın tamamı değil de bir kısmı bakımından hak sahipliği tespit edilirse, kısmi iptal ve tescil kararı verilir.

Terditli Dava

Tapu iptal ve tescil talebinin mümkün olmadığı hâllerde, tazminat talebi terditli olarak ileri sürülebilir. Örneğin, dava konusu taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmesi durumunda; asıl talep olan tapu iptal ve tescil talebinin reddi hâlinde, ikinci kademede tazminat talep edilir.

Terditli talebin hukuki dayanağı ve uygulaması, özellikle boşanma protokolünde kararlaştırılan taşınmaz devrinin yapılamaması durumunda önem kazanır: Taşınmaz devri mümkün değilse, protokolde kararlaştırılan bedel veya taşınmazın değeri tazminat olarak talep edilebilir. Yargıtay'ın E:2024/8970, K:2025/10197 sayılı kararı uyarınca, terditli talepte tapu iptal ve tescil asıl talep olduğu sürece maktu harç ödenir.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki yolsuz tescilin iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesini sağlayan davadır; TMK m.1024-1025'te düzenlenmiştir.

Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?

Uygulamada ortalama 1-2 yıl sürmektedir; süre, davanın sebebine, delil durumuna ve bilirkişi/keşif aşamalarına göre değişir.

Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı var mı?

Kural olarak zamanaşımı yoktur; ancak hata, hile, ikrah (öğrenmeden itibaren 1 yıl, her hâlde 10 yıl) ve kadastro öncesi sebepler (10 yıl) bakımından süreler söz konusudur. Boşanma protokolünden doğan taleplerde süre, kesinleşmeden itibaren 1 yıldır.

Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Kural olarak asliye hukuk mahkemesinde; boşanma protokolünden kaynaklanan taleplerde aile mahkemesinde açılır.

Tapu iptal ve tescil davası nerede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; bu yetki kesin yetkidir (HMK m.12).

İyiniyetli üçüncü kişiye karşı dava açılabilir mi?

İyiniyetle taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023); iyiniyetin bulunmadığı davacı tarafından ispat edilmelidir.

Tapu iptal ve tescil davasında maktu harç mı nispi harç mı ödenir?

Tapu iptal ve tescil asıl talep olduğunda maktu harç ödenir; Yargıtay'ın E:2024/8970, K:2025/10197 sayılı kararı bu yöndedir.

Boşanma protokolünde taşınmaz devri yapılmazsa ne olur?

Boşanma protokolünde kararlaştırılan taşınmaz devri yapılmazsa, aile mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir; devir mümkün değilse terditli olarak tazminat talep edilebilir.

Sonuç ve Hukuki Destek

Tapu iptal ve tescil davası, teknik bilgi gerektiren ve sonuçları itibarıyla taşınmaz mülkiyetini doğrudan etkileyen bir davadır. Görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespiti, zamanaşımı sürelerinin kaçırılmaması, iyiniyetli üçüncü kişi savunmasının değerlendirilmesi ve gerekli hâllerde terditli talep kurulması kritik önem taşır. Somut durumunuzda hukuki destek almak isteyenler, Büken Hukuk iletişim formu üzerinden görüşme talebi oluşturabilir.

Bağlantılı konularda Mirastan Mal Kaçırma Davası 2025, Miras Hukuku Rehberi 2025, Anlaşmalı Boşanma Protokolü 2025 ve Aile Konutu Şerhi Nedir? başlıklı yazılarımıza bakılabilir.

Yasal Uyarı: İçerikte yer alan bilgiler, yayın tarihindeki mevzuat ve uygulama esas alınarak hazırlanmış olup zaman içinde değişiklik gösterebilir. Bu içerik hukuki danışmanlık niteliği taşımaz; somut olayınız için bir avukata danışmanız önerilir. İçerikte yer alan bilgiler, yayın tarihindeki mevzuat ve uygulama esas alınarak hazırlanmış olup zaman içinde değişiklik gösterebilir.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1022, m.1023, m.1024, m.1025 (yolsuz tescil ve düzeltme), m.716 (hükmen mülkiyet geçirme), m.178 (boşanmadan doğan dava hakları ve zamanaşımı)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 (taşınmaz davalarında kesin yetki)
• 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş ve Yargılama Usullerine Dair Kanun m.4 (aile mahkemesinin görevi)
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3 (hak düşürücü süre)
• Yargıtay İkinci Hukuk Dairesi, E:2025/5346, K:2026/2985 (23.03.2026) — boşanma protokolü kaynaklı tapu iptal tescilde aile mahkemesi görevi, tam metin
• Yargıtay İkinci Hukuk Dairesi, E:2024/8970, K:2025/10197 (25.11.2025) — terditli dava ve maktu harç, tam metin

Son Güncelleme: Ağustos 2026