Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları 2026 | Site ve Apartman Davaları

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, apartman ve sitelerde kat maliklerinin, kiracıların ve yönetimin arasında yaşanan anlaşmazlıklardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen bu uyuşmazlıklar, günlük yaşamda sıkça karşılaşılan hukuki sorunlardandır.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, işyeri, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinin ayrı ayrı ve bağımsız mülkiyete konu olmasıdır.

Yasal Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlık Türleri

1. Aidat (Ortak Gider) Uyuşmazlıkları

Aidat Borcu:

Kat malikleri ve kiracılar, ortak giderlere katılmak zorundadır.

Aidat Hesabı:

Arsa payı oranında
Eşit olarak
Yönetim planına göre

Aidat Ödenmezse:

Aylık %5 gecikme tazminatı (KMK m. 20)
İcra takibi
Dava yolu

2. Ortak Alan Kullanımı Uyuşmazlıkları

Ortak Alanlar:

Merdiven, asansör
Bahçe, otopark
Çatı, bodrum
Kapıcı dairesi

Sık Görülen Sorunlar:

İzinsiz tadilat
Ortak alana tecavüz
Balkon kapatma
Çatı katı kullanımı

3. Yönetim Uyuşmazlıkları

Yönetici Seçimi:

Kat malikleri kurulu tarafından
En az yılda bir seçim

Yönetici Görevleri:

Ortak giderleri toplamak
Bakım ve onarım yapmak
Kurulu toplantıya çağırmak
Hesap vermek

4. Gürültü ve Rahatsızlık

Yasal Sınırlar:

Konut bölgelerinde gece 45 dB, gündüz 55 dB
Apartman içi rahatsızlık yasağı

Uygulanacak Yaptırımlar:

Uyarı
İhtarname
Tazminat davası
Bağımsız bölümün kullanım hakkından yoksun bırakma

5. Tadilat ve İnşaat Uyuşmazlıkları

İzin Gerektiren Tadilat:

Yapıyı etkileyen değişiklikler
Ortak alanları etkileyen işler
Dış görünümü bozan değişiklikler

İzin Gerektirmeyen:

İç dekorasyon
Tesisat değişikliği (yapıyı etkilemiyorsa)

Aidat Davası

Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer

Dava Şartları:

Aidat borcunun varlığı
Yönetici veya kat malikinin davacılığı
Borcun muaccel olması

Gecikme Tazminatı:

Ödenmeyen aidatlar için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.

İcra Takibi:

Aidat alacakları için doğrudan icra takibi başlatılabilir.

Ortak Alan Tecavüzü Davası

Dava Türü:

El atmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası açılabilir.

Davacılar:

Yönetici (yönetim adına)
Kat malikleri (tek başına veya birlikte)

Sonuç:

Tecavüzün kaldırılması
Eski hale getirilmesi
Tazminat

Yönetici Sorumluluğu

Yöneticinin Yükümlülükleri:

Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
Ana gayrimenkulü yönetmek
Ortak giderleri toplamak ve harcamak
Hesap vermek

Sorumluluk Davası:

Yönetici, kusurlu davranışlarından dolayı tazminat sorumluluğuna tabidir.

Yöneticinin Azli:

Kat malikleri kurulu, yöneticiyi her zaman azledebilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararları

Toplantı Yeter Sayısı:

Normal kararlar: Sayı ve arsa payı çoğunluğu
Önemli kararlar: 4/5 çoğunluk
Yönetim planı değişikliği: Oybirliği

Kararların İptali:

Süre: Karar tarihinden itibaren 1 ay
Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Davacı: Karara katılmayan veya toplantıya çağrılmayan malik

Yönetim Planı

Önemi:

Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amacını ve gider paylaşımını düzenler.

Bağlayıcılığı:

Tüm kat malikleri ve sonraki malikler için bağlayıcıdır.

Değişiklik:

Oybirliği ile değiştirilebilir.

Bağımsız Bölümün Kullanım Hakkından Yoksun Bırakma

Şartları (KMK m. 25):

Diğer kat maliklerine katlanamayacak zarar veya rahatsızlık
Yazılı uyarıya rağmen devam etme
Kat malikleri kurulu kararı

Süreç:

Yazılı ihtar
Kurul kararı
Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru
Mahkeme kararı

Sık Sorulan Sorular

Aidat ödenmezse ne olur?

Aylık %5 gecikme tazminatı işler, icra takibi yapılabilir.

Kiracı aidat öder mi?

Evet, kira sözleşmesinde aksine hüküm yoksa kiracı aidat ödemekle yükümlüdür.

Balkon kapatma için izin gerekir mi?

Evet, yönetim planına göre veya kat malikleri kurulu kararıyla izin alınmalıdır.

Yönetici nasıl seçilir?

Kat malikleri kurulu tarafından, en az yılda bir kez seçim yapılır.

Aidat davasında hangi mahkeme görevlidir?

Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

İlgili Yasal Düzenlemeler

Hukuki Destek

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alabilirsiniz.

İlgili Makaleler:

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.

Son Güncelleme: 2026