Kat Mülkiyetinde Aidat Borcu: Hukuki Sonuçlar ve İcra Süreci 2026

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ortak giderlere katılımını zorunlu kılar. Aidat borcunu ödemeyen kat maliki; icra takibi, haciz ve dava yoluyla karşı karşıya kalır. Bu makalede aidat borcunun hukuki çerçevesi, icra süreci ve pratik sonuçları ele alınmaktadır.

Aidat Borcu Nedir? KMK m.20 Kapsamı

KMK m.20 uyarınca her kat maliki, yönetim planında belirlenen oranlarda ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Ortak giderler şu kalemlerden oluşur:

• Bina bakım ve onarım giderleri
• Asansör, kalorifer, su, elektrik gibi ortak tesisat giderleri
• Kapıcı, güvenlik ve temizlik personel ücretleri
• Sigorta primleri
• Yönetici ücreti
• Yedek akçe katkısı

Yönetim planında farklı bir oran belirlenmemişse her kat maliki, arsa payı oranında ortak gidere katılır. Aidat miktarları, kat malikleri kurulu kararı ile belirlenir; geçerli bir karar olmaksızın yönetici tek taraflı aidat artışı yapamaz.

Site Aidatı Ödememenin Hukuki Sonuçları

1. İcra Takibi Başlatılması

Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı site yönetimi veya kat malikleri; İcra ve İflas Kanunu m.58 ve devamı kapsamında ilamsız icra takibi başlatabilir. Zira 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında; diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir. KMK 20. madde kapsamında başlatılan takiplerde, borcun tamamını ödemeyen kat maliki, gecikilen günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

İcra takibinde:

• Borç miktarı, işlemiş faiz ve icra giderleri birlikte talep edilir
• Ödeme emri borçluya tebliğ edilir
• Borçlunun 7 günlük itiraz hakkı bulunur; itiraz edilmezse takip kesinleşir.

Önemli Bilgi: Yargı kararlarında, aidat borcunun likit (belirlenebilir) olduğu kabul edilmekte; bu nedenle icra takibine haksız itiraz edilmesi durumunda, asıl alacağın %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmektedir. Ayrıca, kat malikinin "hizmetlerin yeterli verilmediği" (güvenlik, temizlik vb.) yönündeki savunmaları, aidat ödeme borcunu ve sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.

2. Aidat Borcunda Haciz Uygulaması

Takibin kesinleşmesi halinde alacaklı, borçlunun taşınır ve taşınmaz malları, banka hesapları ile maaşı üzerinde haciz talep edebilir. Aidat borçlusunun:

• Maaşına haciz konulabilir (aylık net maaşın 1/4'üne kadar)
• Banka hesaplarına bloke uygulanabilir
• Araç ve diğer taşınır malları haczedilebilir
• Bağımsız bölümü dahil taşınmazları üzerine ipotek şerhi konulabilir.

Önemli Bilgi: KMK m. 22/2 ve İİK m. 206/1 uyarınca, ortak gider alacağı "özel kanunlarında imtiyazlı olduğu belirtilen alacaklar" kapsamında üçüncü sırada yer alır. Bu durum, taşınmazın başka borçlar nedeniyle satılması halinde dahi aidat alacağının öncelikli tahsiline imkan tanır.

3.Taşınmaz Satış Yoluyla Tahsilat ve Kanuni İpotek

Borcun ödenmemesi halinde başvurulabilecek en ağır yaptırımlardan biri kanuni ipotek tesisidir.

• Tescil İstemi: Yönetici veya kat maliklerinden biri, borç tutarı kadar malikin bağımsız bölümü üzerine "kanuni ipotek" tescili için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir.
• Satış: İcra takibi neticesinde borç ödenmezse, haczedilen bağımsız bölümün cebri icra yoluyla satışı gerçekleştirilerek alacak tahsil edilir.

Aidat Borcunda Faiz ve Ek Maliyetler

Aidat borcu zamanında ödenmediğinde aşağıdaki ek maliyetler ortaya çıkar:

• Temerrüt faizi: Kat maliki temerrüde düştüğü tarihten itibaren yasal faiz işler
• İcra giderleri: Takip masrafları borçluya yüklenir
• Avukatlık ücreti: Karşı tarafın avukatla takip yürütmesi halinde vekalet ücreti borçludan tahsil edilir
• Harç: İcra harcı ve yargılama harcı

Bu nedenle küçük bir aidat borcunun ödenmemesi, zamanla katlanarak büyüyen bir alacak kalemine dönüşür.

Aidat Borcuna İtiraz Hakkı

Kat maliki, aidat talebinin haksız olduğunu düşünüyorsa şu yolları kullanabilir:

1. İcra takibine itiraz: Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra müdürlüğüne yazılı itiraz edilebilir.
2. Menfi tespit davası: Borcun mevcut olmadığının tespiti için dava açılabilir.
3. Kat malikleri kurulu kararının iptali: Usulsüz alınan karar ile belirlenen aidatlara karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Aidat miktarının yönetim planına veya kat malikleri kurulu kararına dayanmaması, borcun hukuki dayanağını zayıflatır.

Yönetici ve Site Yönetiminin Yükümlülükleri

KMK 35. maddesinin (i) bendi uyarınca, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açmak ve icra takibi yapmak yöneticinin görevleri arasındadır. Bu kapsamda yönetici;

• Özen Yükümlülüğü: Yönetici, bu takipleri "kendi alacağını tahsil ediyormuşçasına" özenle yürütmelidir. Aksi takdirde kat maliklerine karşı sorumlu olur.
• Banka Hesabı: Yönetici, toplanan aidatları anagayrimenkul adına açılmış bir banka hesabında tutmak ve yönetimi bu hesap üzerinden yürütmek zorundadır.

Yönetimin yükümlülükleri kapsamında; aidat toplama ve icra takibi yapma yetkisinin münhasıran yönetici veya yönetim kurulunda olduğu, dışarıdan bir şirketin sözleşmeye dayalı olarak bu yasal yetkiyi (yönetici sıfatı almadan) kullanamayacağı vurgulanmıştır.

Aidat takibini yürüten yöneticinin dikkat etmesi gereken hususlar şunlardır:

• Aidat kararının usulüne uygun kat malikleri kurulu kararına dayanması
• Aidat miktarının makul ve belgelere dayalı olması
• Borçlu kat malikine öncesinde yazılı bildirim yapılması
• İcra takibinin yetkili avukat aracılığıyla yürütülmesi

Yönetici, görevini ihmal ederek aidat tahsilatını geciktirirse bizzat sorumlu tutulabilir.

Somut Olaya Uygulanabilecek Çıkarımlar

• Aidat borcu ödenmediğinde yönetici, kat malikleri kurulundan ayrıca bir yetki almasına gerek kalmaksızın (KMK m. 35/i gereği) icra takibi başlatabilir.
• Takipte aylık %5 gecikme tazminatı talep edilmelidir.
• Borçlunun itiraz etme ihtimaline binaen, işletme projesinin tebliğ edildiğine dair belgeler ve karar defteri hazır bulundurulmalıdır.
• Borç 5 yıldan eskiyse, zamanaşımı def'i ile karşılaşma riski yüksektir.

Sık Sorulan Sorular

Aidat borcu kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Aidat borçları, TBK m.147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu sürenin dolmasıyla alacak hakkı dava yoluyla talep edilemez hale gelir; ancak itiraz edilmezse icra takibi yine de sürdürülebilir.

Kiracı mı, mal sahibi mi aidat öder?

Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadar ortak giderden malik ile birlikte müteselsilen sorumludur. Bu durum, yönetime tahsilat için çift yönlü bir imkan tanır.

Site yönetimi olmayan apartmanlarda aidat takibi nasıl yapılır?

Tüzel kişiliği olmayan apartmanlarda kat maliklerinden biri veya yönetici, diğer kat maliklerine karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Aidat borcunu ödemek için kaç gün var?

Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde ödeme yapılması ya da itiraz edilmesi gerekir. Aksi halde takip kesinleşir ve haciz işlemleri başlatılabilir.

Haciz kararı bağımsız bölümü etkiler mi?

Evet. Kat malikinin bağımsız bölümü hacze konu olabilir; ancak önce maaş ve banka hesapları gibi daha kolay uygulanan haciz yolları denenmesi daha olasıdır.

Sonuç

Kat mülkiyetinde aidat borcu; KMK m.20 kapsamında yasal bir yükümlülük olup ödenmemesi halinde icra takibi, haciz ve dava süreçleri devreye girer. Hem borçlu kat malikleri hem de alacaklı konumundaki site yönetimi için hukuki süreci doğru yönetmek kritik önem taşır.

Mersin'de kat mülkiyeti ve aidat borcu konularında hukuki destek için Büken Hukuk Bürosu olarak 0507 057 5335 numaralı hattımızdan veya iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır.