Kapora Sözleşmesi Örneği

Kapora sözleşmesi örneği, taşınmaz için ödenen tutarın satış bedelinden mahsup edilmesi ile iade veya cayma koşullarının yazılı hâle getirilmesine yardımcı olur. “Kapora” sözcüğü tek başına paranın hukuki niteliğini belirlemez; tutarın bağlanma parası mı yoksa cayma parası mı olduğu sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Kaporanın geri alınmasına ilişkin ayrıntılı açıklamalar Kapora İadesi Nasıl Sağlanır? başlıklı yazımızda ele alınmaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 177. maddesine göre sözleşme kurulurken verilen para, aksi kararlaştırılmadıkça cayma parası değil, sözleşmenin yapıldığına kanıt oluşturan bağlanma parası sayılır. Bağlanma parası, aksi kararlaştırılmadıkça esas alacaktan düşülür. Taraflar tutarı açıkça cayma parası olarak kararlaştırmışsa Kanunun 178. maddesindeki sonuçlar uygulanır: Parayı veren cayarsa verdiğini bırakır; parayı alan cayarsa aldığının iki katını geri verir.

Konut Satışında Kapora Sözleşmesi Örneği

Aşağıdaki metin, konut satışı öncesinde yapılan ödeme ile tarafların temel anlaşmasını kayıt altına almaya yönelik genel bir örnektir. Taşınmazın hukuki durumu, ödeme planı, kredi koşulları ve tarafların gerçek iradesi dikkate alınarak somut işleme göre uyarlanmalıdır.

A. Taraflar

1. Taşınmaz maliki veya temsilcisi — Satıcı

Adı ve soyadı/unvanı: ........................................................

T.C. kimlik numarası/vergi numarası: ........................................................

Adresi: ........................................................

Telefonu: ........................................................

Temsilci aracılığıyla işlem yapılıyorsa yetki belgesinin bilgileri: ........................................................

2. Alıcı adayı veya temsilcisi — Alıcı

Adı ve soyadı/unvanı: ........................................................

T.C. kimlik numarası/vergi numarası: ........................................................

Adresi: ........................................................

Telefonu: ........................................................

Temsilci aracılığıyla işlem yapılıyorsa yetki belgesinin bilgileri: ........................................................

B. Satışa Konu Taşınmaz

İli: ........................................................

İlçesi: ........................................................

Mahallesi: ........................................................

Ada: ........................................................

Parsel: ........................................................

Blok: ........................................................

Bağımsız bölüm numarası: ........................................................

Taşınmazın niteliği: ........................................................

Açık adresi: ........................................................

Taraflar, yukarıda bilgileri belirtilen taşınmazın satışı amacıyla aşağıdaki koşullarda anlaşmıştır.

C. Satış Koşulları

1. Satış bedeli

Taşınmazın toplam satış bedeli ........................................................ TL’dir.

2. Tapu devrinin tarihi ve yeri

Tapu devri ........ / ........ / ........ tarihinde, yetkili resmî mercide gerçekleştirilecektir.

3. Satış bedelinin ödeme biçimi

Satış bedelinin kalan kısmı aşağıdaki şekilde ödenecektir:

................................................................................................................

................................................................................................................

4. Ödenen tutarın hukuki niteliği ve mahsubu

Satış bedelinden mahsup edilmek üzere ........................................................ TL, alıcı tarafından satıcıya ödenmiştir. Taraflar, bu tutarın aşağıdaki seçeneklerden yalnızca birine göre nitelendirildiğini kabul eder:

☐ Bağlanma parası: Ödenen tutar sözleşmenin kurulduğuna kanıt oluşturur ve satış gerçekleştiğinde satış bedelinden mahsup edilir.

☐ Cayma parası: Taraflar, ödenen tutarın Türk Borçlar Kanununun 178. maddesi anlamında cayma parası olduğunu açıkça kararlaştırmıştır. Parayı veren cayarsa verdiği tutarı bırakır; parayı alan cayarsa aldığı tutarın iki katını geri verir.

Taraflar, yukarıdaki iki seçenekten kendilerine uygun olanı işaretlemeli ve diğer seçeneğin üzerini çizmelidir.

5. Satışın gerçekleşmemesi ve ödenen tutarın sonucu

Satışın gerçekleşmemesi hâlinde ödenen tutarın iade edilip edilmeyeceği veya başka bir alacağa mahsup edilip edilmeyeceği, aşağıdaki özel koşullara göre belirlenir:

• Satıcının tapu devrine hazır olmaması veya devri haklı bir neden bulunmaksızın gerçekleştirmemesi hâlinde: ........................................................
• Alıcının kararlaştırılan tarihte satış bedelini ödememesi veya tapu işlemine katılmaması hâlinde: ........................................................
• Taşınmazda önceden açıklanmayan ipotek, haciz, şerh, mülkiyet uyuşmazlığı veya devir engeli bulunması hâlinde: ........................................................
• Alıcının konut kredisi kullanacak olması ve kredi başvurusunun reddedilmesi hâlinde: ........................................................
• Tarafların karşılıklı anlaşarak satıştan vazgeçmesi hâlinde: ........................................................

Boş bırakılan ihtimaller hakkında bu örnek metin kendiliğinden iade, tutarı alıkoyma veya iki kat ödeme sonucu doğurmaz. Tarafların gerçek anlaşması her ihtimal bakımından açık biçimde yazılmalıdır.

6. Taşınmazın tapu ve fiilî durumu

Satıcı; taşınmazın tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı, kira ilişkisi ve kullanım durumuna ilişkin bilgileri alıcıya açıkladığını beyan eder. Varsa mevcut kayıtlar ve fiilî durum aşağıda belirtilmelidir:

................................................................................................................

................................................................................................................

7. Tapu devri ve resmî şekil

Taraflar, bu belgenin taşınmazın mülkiyetini devretmediğini ve resmî şekilde yapılması gereken taşınmaz satış sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yerine geçmediğini kabul eder.

8. Düzenleme tarihi ve imzalar

Bu sözleşme ........ / ........ / ........ tarihinde iki nüsha olarak düzenlenmiş ve taraflarca imzalanmıştır.

SATICI

Adı ve soyadı: ........................................................

İmza: ........................................................

ALICI

Adı ve soyadı: ........................................................

İmza: ........................................................

Kapora ile Bağlanma Parası ve Cayma Parası Arasındaki Fark Nedir?

Günlük kullanımda sözleşme öncesinde verilen her tutar “kapora” olarak adlandırılabilmektedir. Ancak hukuki sonuç, ödemenin adından çok tarafların sözleşmede kurduğu hükümlere göre belirlenir.

Bağlanma parası, sözleşmenin kurulduğunu gösteren ve kural olarak esas borçtan düşülen bir ödemedir. Bu ödeme taraflara kendiliğinden sözleşmeden serbestçe cayma hakkı vermez. Satışın gerçekleşmemesi hâlinde iade, tazminat veya diğer talepler; sözleşmenin geçerliliği, ifanın neden gerçekleşmediği ve kusur durumu çerçevesinde değerlendirilir.

Cayma parası ise tarafların açık anlaşmasıyla kurulur. Türk Borçlar Kanununun 178. maddesinde düzenlenen cayma parası kararlaştırılmışsa taraflardan her biri sözleşmeden cayabilir. Parayı veren cayarsa verdiği tutarı bırakır; parayı alan cayarsa aldığı tutarın iki katını geri verir.

Bu nedenle örnek sözleşmede iki seçeneğin birlikte işaretlenmesi veya tutarın yalnızca “kapora” olarak yazılması uyuşmazlık yaratabilir. Ödemenin hukuki niteliği ile sonuçları aynı maddede açıkça gösterilmelidir.

Kapora Hangi Durumlarda İade Edilir?

Kapora olarak adlandırılan tutarın her durumda iade edileceği veya her durumda yanacağı yönünde genel bir kural bulunmamaktadır. İncelemede öncelikle şu hususlar belirlenir:

• Ödemenin bağlanma parası mı, cayma parası mı veya başka bir ön ödeme mi olduğu,
• Asıl sözleşmenin geçerli biçimde kurulup kurulmadığı,
• Satışın hangi nedenle gerçekleşmediği,
• İfanın gerçekleşmemesinde hangi tarafın davranışının etkili olduğu,
• Kredi, tapu kaydı, imar durumu veya fiilî kullanım hakkında özel koşul bulunup bulunmadığı,
• Ödemenin kime, hangi tarihte ve hangi açıklamayla yapıldığı.

Satıcının malik olmaması, taşınmazda açıklanmayan devir engeli bulunması veya satıcının haklı neden olmaksızın tapu devrine yanaşmaması hâlinde ödeme ve zarar talepleri gündeme gelebilir. Alıcının kişisel tercihiyle işlemden vazgeçmesi hâlinde ise sonuç, ödemenin hukuki niteliği ve sözleşme hükümlerine göre değişir.

Ödemenin emlak danışmanına veya başka bir aracıya yapılmış olması hâlinde, bu kişinin bedeli almaya yetkili olup olmadığı da araştırılmalıdır. Para transferi açıklaması, makbuz, mesajlar ve taraflar arasındaki yazışmalar ödemenin amacı bakımından önem taşır.

Konut Kredisi Çıkmazsa Kapora İade Edilir mi?

Konut kredisi başvurusunun reddedilmesi, tek başına bütün sözleşmelerde otomatik iade sonucu doğurmaz. Satışın kredi kullanılmasına bağlı olduğu ve kredi çıkmaması hâlinde ödemenin iade edileceği açıkça yazılmışsa bu koşul değerlendirmede önem taşır.

Kredi koşulunun yalnız “krediye uygunluk” şeklinde belirsiz bırakılması yerine şu hususların yazılması uyuşmazlık riskini azaltır:

• Kredi başvurusunun yapılacağı son tarih,
• Başvurulacak asgari kredi tutarı,
• Ret kararının hangi belgeyle gösterileceği,
• Eksik belge veya alıcının mali durumu nedeniyle ret ile taşınmazın niteliğinden kaynaklanan ret arasındaki ayrım,
• Ret hâlinde ödemenin hangi sürede ve nasıl iade edileceği.

Kredi başvurusu yapılmadan yalnız sözlü olarak “kredi çıkmadı” denilmesi ile bankanın yazılı ret veya ekspertiz sonucu sunulması aynı ispat gücüne sahip değildir.

Kapora Sözleşmesi Taşınmaz Satış Vaadi Yerine Geçer mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanununun 237. maddesine göre taşınmaz satışı ve taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Yukarıdaki örnek, taraflar arasındaki ödeme ile temel koşulların yazılı hâle getirilmesine yöneliktir; tek başına taşınmazın mülkiyetini devretmez ve resmî satış veya satış vaadi işleminin yerini tutmaz.

Belgenin yalnız ödeme kaydı olarak mı kalacağı, tarafları ileride satış yapmaya bağlayıp bağlamayacağı ve geçersizlik hâlinde ödemenin nasıl tasfiye edileceği kullanılan ifadeler üzerinden değerlendirilir. Taşınmaz, ödeme ve taraf bilgileri somut işleme göre kontrol edilmeden örnek metnin aynen kullanılması hak kaybına yol açabilir.

Kapora Sözleşmesinde Hangi Bilgiler Bulunmalıdır?

Kapora sözleşmesinde en azından şu bilgiler açıkça yer almalıdır:

1. Alıcı ve satıcının kimlik ve iletişim bilgileri,
2. Temsilci varsa temsil yetkisinin dayanağı,
3. Taşınmazın tapu ve adres bilgileri,
4. Toplam satış bedeli,
5. Ödenen tutar ve ödeme yöntemi,
6. Tutarın bağlanma parası veya cayma parası niteliği,
7. Kalan satış bedelinin ödeme planı,
8. Tapu devrinin tarihi ve yeri,
9. Kredi, ekspertiz, ipotek, haciz ve diğer özel koşullar,
10. Satışın gerçekleşmemesi hâlindeki iade ve sorumluluk hükümleri,
11. Düzenleme tarihi ve tarafların imzaları.

Banka havalesiyle yapılan ödemede açıklama alanının boş bırakılmaması yararlı olmakla birlikte, yalnız banka açıklaması ayrıntılı bir sözleşmenin yerini tutmaz. Ödeme açıklaması ile yazılı sözleşme hükümlerinin birbiriyle çelişmemesi gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Kapora sözleşmesi yazılı olmak zorunda mıdır?

Ödemenin yapıldığını ve tarafların iade veya cayma koşullarını ispatlamak bakımından yazılı belge önemlidir. Bununla birlikte adi yazılı kapora sözleşmesi, resmî şekilde yapılması gereken taşınmaz satışı veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yerine geçmez.

Kapora ile bağlanma parası aynı şey midir?

Günlük dilde “kapora” olarak adlandırılan tutarın hukuki niteliği sözleşmedeki hükümlere göre belirlenir. Aksi kararlaştırılmadıkça sözleşme kurulurken verilen para, Türk Borçlar Kanununun 177. maddesi uyarınca bağlanma parası sayılır ve satış gerçekleştiğinde satış bedelinden düşülür.

Alıcı vazgeçerse kapora yanar mı?

Alıcının vazgeçmesi hâlinde tutarın otomatik olarak yanacağı söylenemez. Ödeme açıkça cayma parası olarak kararlaştırılmışsa Türk Borçlar Kanununun 178. maddesi uygulanabilir. Bağlanma parası veya başka bir ön ödeme söz konusuysa sözleşmenin geçerliliği, ihlalin nedeni, kusur ve zarar ayrıca değerlendirilir.

Satıcı vazgeçerse kaporanın iki katını ödemek zorunda mıdır?

İki kat ödeme sonucu, tutarın açıkça cayma parası olarak kararlaştırıldığı durumda gündeme gelir. Her “kapora” ödemesinde satıcının kendiliğinden iki kat ödeme borcu doğduğu kabul edilemez.

Banka havalesi kapora sözleşmesi yerine geçer mi?

Banka kaydı ödemenin yapıldığını ve açıklama bölümüne göre amacını göstermeye yardımcı olabilir. Ancak satış bedeli, kredi koşulu, iade sebepleri, tapu devri ve cayma hükümleri banka dekontundan anlaşılamayabilir. Bu nedenle dekont ile ayrıntılı yazılı sözleşme aynı işlevi görmez.

Konut kredisi çıkmazsa kapora geri alınabilir mi?

Kredi reddinin sonucu sözleşmede açıkça düzenlenmişse bu hüküm esas alınır. Böyle bir hüküm yoksa satışın krediye bağlı kurulup kurulmadığı, kredi başvurusunun gerçekten yapılıp yapılmadığı ve satışın gerçekleşmemesinin nedeni somut delillerle değerlendirilir.

Emlak danışmanına ödenen kapora geçerli midir?

Emlak danışmanının veya başka bir aracının bedeli satıcı adına almaya yetkili olup olmadığı önemlidir. Yetki belgesi, aracılık sözleşmesi, makbuz, banka kaydı ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte incelenmelidir.

Sonuç ve Hukuki Destek

Kapora sözleşmesinde ödemenin yalnız miktarının değil, hukuki niteliğinin ve satış gerçekleşmezse doğacak sonuçların da açıkça yazılması gerekir. Özellikle taşınmazın tapu durumu, kredi koşulu, temsil yetkisi ve resmî şekil kuralları kontrol edilmeden standart bir örneğin aynen kullanılması taraflar arasında yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.

Kapora ödemesinin iadesi, taşınmazın devredilmemesi veya sözleşme hükümlerinin değerlendirilmesi hakkında hukuki destek için iletişim sayfamızdan ön görüşme talep edilebilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olaya ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz. İçerikte yer alan bilgiler, yayın tarihindeki mevzuat ve uygulama esas alınarak hazırlanmış olup zaman içinde değişiklik gösterebilir. Her dosya kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.