Ortaklığın Giderilmesi Davası 2025

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz veya taşınır mallarda ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında düzenlenen bu dava, özellikle miras kalan taşınmazların paylaşımında sıkça başvurulan bir yoldur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin paylı veya elbirliği halinde malik olduğu taşınmaz veya taşınır malların, ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisine son verilerek her birinin bağımsız mülkiyetine kavuşmasını sağlayan davadır.

Yasal Dayanak:

Ortaklık Türleri

1. Paylı Mülkiyet (TMK m. 688-700)

Her paydaşın belirli bir paya sahip olduğu mülkiyet türüdür.

Özellikleri:

Paylar belirlidir (1/2, 1/3, 1/4 gibi).
Her paydaş kendi payını devredebilir.
Tapuda paylar gösterilir.

2. Elbirliği Mülkiyeti (TMK m. 701-703)

Ortakların belirli bir payı olmayan, malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibi olduğu mülkiyet türüdür.

Özellikleri:

Miras ortaklığında ortaya çıkar.
Paylar belirsizdir.
Tasarruflar birlikte yapılır.
Tereke paylaşılana kadar devam eder.

Ortaklığın Giderilmesi Yolları

1. Aynen Taksim (Bölüşme)

Malın fiziken bölünmesi ve her paydaşa bağımsız kısım verilmesidir.

Şartları:

Malın bölünmeye elverişli olması gerekir.
Değer kaybına yol açmaması gerekir.
Tüm paydaşların ayrı parsellere sahip olabilmesi gerekir.

Uygulanabileceği Durumlar:

Büyük arsa ve araziler,
Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalar,
Kat mülkiyetine geçilebilecek yapılar.

2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Malın satılarak bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasıdır.

Şartları:

Aynen taksimin mümkün olmaması gerekir.
Paydaşların satışı kabul etmesi gerekir.

Satış Şekli:

Açık artırma yoluyla satış yapılır. Öncelikle ortaklar arasında, anlaşma sağlanamazsa herkese açık satış yapılır.

Dava Şartları

1. Paylı veya Elbirliği Mülkiyetinin Varlığı

Taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla malikin bulunması gerekir.

2. Paydaş/Ortak Sıfatı

Davacının, malın paydaşı veya ortağı olması gerekir.

3. Tüm Paydaşların Davaya Dahil Edilmesi

Tüm paydaşlar/ortaklar davalı olarak gösterilmelidir. Eksik taraf varsa dava reddedilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. (kesin yetki)

Dava Süreci

1. Dava Dilekçesi

Dilekçede belirtilmesi gerekenler:

Taşınmazın ada, parsel bilgileri
Tüm paydaşların isimleri
Talep (satış veya aynen taksim)

2. Tarafların Belirlenmesi

Tapu kaydına göre tüm malikler tespit edilir
Ölmüş maliklerin mirasçıları dahil edilir
Veraset ilamı istenir

3. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Taşınmazın yerinde incelenmesi
Aynen taksimin mümkün olup olmadığının tespiti
Değer tespiti

4. Karar

Mahkeme, aynen taksim veya satış kararı verir.

5. Satış (Karar sonrası)

Satış memuru atanır
Kıymet takdiri yapılır
Açık artırma ile satış gerçekleştirilir
Bedel paydaşlara dağıtılır

Satış Süreci

Kıymet Takdiri:

Bilirkişi tarafından taşınmazın değeri belirlenir.

İhale:

İlk ihalede muhammen bedelin %50'si + masraflar karşılanmalı
Satış gerçekleşmezse ikinci ihale yapılır
İkinci ihalede de %50 + masraf kuralı geçerli

Ortakların Öncelik Hakkı:

Fiilen taşınmazda oturan veya kullanan ortak, aynı bedeli verirse öncelik hakkına sahiptir.

Davada Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Tüm Ortaklar Dahil Edilmeli

Bir ortak bile eksik bırakılırsa dava reddedilir.

2. Miras Ortaklığında Veraset İlamı

Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçılar belirlenmeli.

3. Aynen Taksim Talebi

Mümkünse aynen taksim tercih edilmeli, aksi halde satış istenebilir.

4. İmar Durumu

Taşınmazın imar durumu, bölünebilirliği etkiler.

Yargıtay Kararları Işığında Önemli Hususlar

Yargıtay, mümkün olduğu hallerde aynen taksimi öncelikli olarak uygulamaktadır.
Kat mülkiyetine elverişli yapılarda, aynen taksim tercih edilir.
Aynen taksimde değer farkları para ile denkleştirilir.

Ortaklığın Giderilmesi Masrafları

Dava Masrafları:

Başvuru harcı
Peşin harç (taşınmaz değerinin binde 68,31'i)
Keşif ve bilirkişi ücreti
Tebligat giderleri

Satış Masrafları:

Tellaliye
İhale harcı
Damga vergisi

Sık Sorulan Sorular

Bir ortak dava açabilir mi?

Evet, her ortak tek başına dava açabilir.

Satışta ortaklara öncelik var mı?

Evet, aynı bedeli veren ortaklar önceliklidir.

Aynen taksim her zaman mümkün mü?

Hayır, taşınmazın bölünmeye elverişli olması gerekir.

Dava ne kadar sürer?

Ortalama 1-2 yıl sürmektedir.

Satış bedeli nasıl paylaşılır?

Mülkiyet payları oranında paylaşılır.

İlgili Yasal Düzenlemeler

Hukuki Destek

Ortaklığın giderilmesi davaları teknik ve uzun süreçler içermektedir. Gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek almanızı öneririz.

İlgili Makaleler:

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.

Son Güncelleme: 2025