Tapu İptal ve Tescil Davası 2025 - Şartları ve Süreci

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki yolsuz tescilin düzeltilmesi için açılan davadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1024-1025. maddeleri kapsamında düzenlenen bu dava, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki bir kaydın hukuka aykırı olarak yapıldığı iddiasıyla, bu kaydın iptal edilerek gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi için açılan davadır.

Yasal Dayanak:

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 1024-1025

Tapu İptal ve Tescil Davasının Sebepleri

1. Muvazaa (Danışıklı İşlem)

Tanım: Tarafların gerçek iradelerine uymayan görünürde ayrı bir işlem vardır.

Örnek: Satış gösterilen ancak gerçekte bağış olan işlemler muvazaalıdır.

Muris Muvazaası: Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan muvazaalı işlemler muris muvazaası olarak adlandırılır.

2. Hata, Hile, İkrah

Hata: Sözleşmenin esaslı unsurlarında yanılmadır.

Hile: Aldatma sonucu sözleşme yapılmasıdır.

İkrah: Korkutma ve tehdit sonucu sözleşme yapılmasıdır.

3. Ehliyetsizlik

Fiil Ehliyetinin Yokluğu:

• Akıl hastalığı
• Akıl zayıflığı
• Sarhoşluk
• Ayırt etme gücünün bulunmaması

4. Sahtecilik

Belge Sahteciliği:

• Sahte kimlik kullanımı
• Sahte vekaletname
• Sahte imza

5. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Vekilin, vekalet yetkisini aşarak veya vekil edenin menfaatine aykırı işlem yapmasıdır.

6. Kadastro Tespit Hataları

Kadastro tespiti sırasında yapılan hatalar nedeniyle yanlış tescil yapılmasıdır.

7. Çifte Tapu (Mükerrer Kayıt)

Aynı taşınmaz için birden fazla tapu kaydı bulunmasıdır.

8. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin İptali

Bakım borcunun yerine getirilmemesi halinde sözleşmenin iptal edilmesidir.

Dava Açma Şartları

1. Davacı Sıfatı (Aktif Husumet)

Kimler dava açabilir:

• Taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişi
• Mirasçılar
• Alacaklılar (alacaklarını tahsil edemeyenler)

2. Davalı Sıfatı (Pasif Husumet)

Kimler davalı gösterilir:

• Tapuda malik görünen kişi
• İşleme taraf olanlar
• Sonraki maliklere devredilmişse, kötüniyetli üçüncü kişiler

3. Hukuki Yarar

Davacının, dava sonucunda hukuki menfaat elde edecek olması gerekir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki)

Dava Süreci

1. Dava Dilekçesi

Dilekçede bulunması gerekenler:

• Taşınmazın ada, parsel, pafta bilgileri
• İptal sebebi
• Deliller
• Talep (iptal ve tescil)

2. Delil Aşaması

Delil Türleri:

• Tapu kayıtları
• Kadastro kayıtları
• Tanık beyanları
• Bilirkişi raporu
• Keşif

3. Bilirkişi İncelemesi

• Ziraat mühendisi
• Kadastro bilirkişisi
• Gayrimenkul değerleme uzmanı

4. Keşif

Mahkeme ve bilirkişi heyeti taşınmazın yerinde incelemesini yapar. Akabinde bilirkişi heyeti raporunu dosyaya sunar.

5. Karar

Mahkeme, delilleri değerlendirerek karar verir.

Zamanaşımı

Genel Kural:

Tapu iptal ve tescil davasında-kural olarak- zamanaşımı yoktur.

İstisnalar:

Hata, Hile, İkrah:

• Hatanın veya hilenin öğrenilmesinden itibaren 1 yıldır.
• Her halde 10 yıldır.

Kadastro Öncesi Sebeplere Dayanan:

• Kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 yıldır.(Kadastro Kanunu m. 12/3)

Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. 

İyiniyetli Üçüncü Kişi

Kavram:

Taşınmazı tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle edinen kişidir.

Koruma:

İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. (TMK m. 1023).

İspat:

İyiniyetin bulunmadığını davacı ispat etmelidir.

Yargıtay Kararları Işığında Önemli Hususlar

• Yargıtay bedel dengesizliğini muvazaa karinesi olarak kabul etmektedir.
• Taşınmazın değerinin çok altında satın alma, iyiniyeti ortadan kaldıran haldir.
• Kadastro öncesi kazanılan haklar, 10 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

Davanın Sonuçları

Davanın Kabulü:

1. Mevcut tapu kaydı iptal edilir
2. Davacı adına tescil yapılır
3. Yargılama giderleri davalıya yüklenir

Davanın Reddi:

1. Mevcut tapu kaydı korunur
2. Yargılama giderleri davacıya yüklenir

Terditli Dava

Tapu iptal ve tescil mümkün değilse, tazminat talebi terditli olarak ileri sürülebilir.

Örnek: Örneğin dava konusu tapunun iptali ve tescili, şayet iyiniyetli üçüncü kişiye devir yapılmışsa tazminat davasına dönmesi şeklinde talepte bulunulabilir.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptal davası ne kadar sürer?

Ortalama 1-2 yıl sürmektedir.

Zamanaşımı var mı?

Genel olarak yoktur, ancak istisnai durumlar mevcuttur.

Avukatsız dava açılabilir mi?

Evet, ancak teknik bir süreç olduğu için tavsiye edilmez.

Mahkeme masrafı ne kadar?

Taşınmazın değerine göre nispi harç hesaplanır.

Tapu iptal edilirse ne olur?

Yeni malik adına tescil yapılır, eski kayıt iptal edilir.

İlgili Yasal Düzenlemeler

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 1024-1025
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
• Tapu Sicili Tüzüğü

Hukuki Destek

Tapu iptal ve tescil davaları teknik bilgi gerektirmektedir. Gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek almanızı öneririz.

İlgili Makaleler:

• Mirastan Mal Kaçırma Davası
• Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır? 2025 Güncel Rehberi
• Kira Artış Oranı 2025 - Yasal Sınır ve Hesaplama Rehberi

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.

Son Güncelleme: 2025