Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır? 2025 Güncel Rehber

Kiracı tahliyesi, ev sahiplerinin en sık karşılaştığı hukuki sorunlardan biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347-356. maddeleri arasında düzenlenen kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliye konuları, 2025 yılında da güncelliğini korumaktadır.

Kiracı Tahliye Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı tahliye sebepleri iki ana grupta incelenir:

A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Koşulları:

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gereksinimi bulunmalıdır.
• Gereksininim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
• İhtarname çekilmesi gerekri.

Süre:

• Kira süresinin bitiminden en az 3 ay önce ihtarname gönderilmelidir.
• Süre bitiminde dava açılabilir.

2. Yeniden İnşa veya İmar (TBK m. 350)

Koşulları:

• Taşınmazın yeniden inşası veya imarı gerekmelidir.
• Esaslı onarım gereksinimi bulunmalıdır.
• Tahliye zorunluluğu olmalıdır.

Kiracının Hakları:

• Eski kiracının öncelikli kiralama hakkı vardır.
• Yeni koşullarla kira sözleşmesi yapma hakkı vardır.

3. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351) Nedeniyle Tahliye

Koşulları:

• Taşınmazı sonradan edinen kişi bu hakkı kullanabilir.
• Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.
• Edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.

B. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 352/2)

Koşulları:

• Kiracının kira bedelini ödemede iki haklı ihtarda temerrüde düşmesi gerekir.
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmelidir.
• İhtarnamelerden sonra dava açılabilir.

İhtar Süresi:

• Kira bedeli ödeme tarihinden itibaren 30 gün içinde ödeme ihtarı gönderilmiş olmalıdır.

2. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Kişinin Konutunun Olması (TBK m. 352/3)

Koşulları:

• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe/belde sınırlarında konutu olması gerekir.
• Sözleşme yapılırken kiraya verenin bunu bilmemesi gerekir.
• Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

3. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Koşulları:

• Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi gerekir.
• Taahhüdün kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra tanzim edilmesi gerekir.
• Tahliye tarihinin belirli olması gerekir.

Dava Süresi:

• Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava veya icra takibi yapılabilir.

4. Kiralananın Kullanım Şekline Aykırı Davranış (TBK m. 316)

Örnekler:

• Konut olarak kiralanan yeri işyeri olarak kullanmak,
• Sözleşmeye aykırı tadilat yaptırmak,
• Komşulara rahatsızlık vermek gibi örnekler çoğaltılabilir.

Süreç:

Yazılı ihtar çekilmeli ve kiracıya kiralananı kullanım şekline uygun kullanması için süre verilmelidir. Kullanım şekline aykırılığın devam etmesi halinde tahliye davası açılabilir.

Kiracı Tahliye Dava Süreci

1. Dava Şartı Arabuluculuk

2025 itibarıyla, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.

Süreç:

• Dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur.
• Anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.

2. Dava Açma

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

3. Tahliye Kararının İcrası

Kesinleşen tahliye kararı icra dairesine başvurularak uygulanır.

Tahliye İhtarnamesi

İhtarname Zorunluluğu:

Aşağıdaki durumlarda tahliye davası öncesi ihtarname çekilmesi zorunludur:

• Gereksinim nedeniyle tahliye halinde,
• Kira bedelinin ödenmemesi halinde,
• Sözleşmeye aykırı davranış halinde.

İhtarname İçeriği:

1. Tarafların kimlik bilgileri
2. Kiralanan taşınmazın bilgileri
3. Tahliye sebebi
4. Verilen süre
5. Sonuçları hakkında bilgi

Örnek İhtarname Metni:

NOTER ARACILIĞIYLA GÖNDERİLECEK TAHLİYE İHTARNAMESİ İHTARNAMEDİR İHTAR EDEN: [Ad Soyad, TC No, Adres] MUHATAP : [Kiracı Ad Soyad, TC No, Kira Adresi] KONU: [Adres] adresindeki taşınmazın tahliyesi ihtarıdır. AÇIKLAMALAR: 1. Muhatap ile aramızda ... tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır. 2. [Bu kısımda tahliye sebebi detaylıca açıklanmalıdır.] 3. Bu sebeple 6098 sayılı TBK'nın ... maddesi uyarınca kiralananı tahliye etmenizi ihtar ederim. [Tarih] [Ad Soyad - İmza]

Tahliye Taahhütnamesi

Geçerlilik Şartları:

1. Yazılı olmalıdır.
1. Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmelidir.
1. Tahliye tarihi belirli olmalıdır.
1. Kiracı tarafından imzalanmalıdır.

Taahhütname ile İcra Takibi:

Tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan icra takibi başlatılabilir.

Tahliye Davasının Süresi

Tahliye davaları genellikle 6 ay - 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır.

Süreyi Etkileyen Faktörler:

• Mahkemelerin iş yükünün günümüzde artmış olması,
• Tarafların delil durumu, delillerin getirtilmesi sürecinin uzun sürmesi,
• Tanık dinlenecekse tanık sayısının fazla olması
• İstinaf başvurusu yapılması halinde dosyanın dönüşünün artan iş yükü nedeniyle uzun zaman alması olarak özetlenebilir.

İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye Emri:

Kesinleşen mahkeme kararı veya geçerli tahliye taahhüdü ile icra dairesine başvurulur.

Süre:

İcra dairesi kiracıya tahliye için 15 gün süre verir.

Zorla Tahliye:

Süre sonunda kiracı tahliye etmezse, icra memuru eşliğinde zorla tahliye yapılır.

Yargıtay Kararları Işığında Önemli Hususlar

• Yargıtay, gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aramaktadır. Başka konutu olan kiraya verenin gereksinim iddiası kabul görmeyebilir.
• Kira sözleşmesi ile aynı tarihli tahliye taahhüdü geçersizdir.
• İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde olması gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracıyı hemen tahliye edebilir miyim?

Hayır, yasal süreçlere uyulmadan zorla tahliye yapılamaz.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Genellikle 6 ay - 1,5 yıl arasında sürmektedir.

Tahliye için arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, 2025 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.

Kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?

Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilir ve süre sonunda dava açılır.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?

Kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve yazılı olarak verilmelidir.

İlgili Yasal Düzenlemeler

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347-356
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Hukuki Destek

Kiracı tahliyesi konusunda kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek almanızı öneririz.

İlgili Makaleler:

• Kira Artış Oranı 2025
• Kira Sözleşmesi Örneği 2025

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.

Son Güncelleme: 2025