Kira Artış Oranı 2025 | Yasal Sınır ve Hesaplama Rehberi

Kira artış oranı, her yıl kiracılar ve ev sahipleri arasında en çok tartışılan konuların başında gelmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile düzenlenen kira artış oranı, 2025 yılında da önemli bir gündem maddesi olmaya devam etmektedir.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin yenileme döneminde ne kadar artırılabileceğini belirleyen yasal sınırdır. Türk Borçlar Kanunu, kira artışının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamaları aşamayacağını düzenlemektedir.

Yasal Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 344

2025 Yılı Kira Artış Oranı

Yasal Üst Sınır

2025 yılı için kira artış oranı, 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. TÜİK tarafından açıklanan TÜFE verileri esas alınır.

Not: Güncel TÜFE oranları için TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) resmi web sitesini takip ediniz.

Geçici Madde: %25 Sınırlaması (Süresi Doldu)

7409 sayılı Kanun ile getirilen %25 kira artış sınırlaması 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yapılan kira yenilemelerinde TÜFE oranı uygulanmaktadır.

Kira Artış Oranı Hesaplama

Hesaplama Formülü:

Yeni Kira = Mevcut Kira x (1 + TÜFE Oranı/100)

Örnek Hesaplama:

Veriler:

Mevcut kira: 15.000 TL
TÜFE 12 aylık ortalama: %45 (varsayım)

Hesaplama:

Yeni kira: 15.000 x (1 + 45/100) = 15.000 x 1,45 = 21.750 TL

TÜFE Oranı Nasıl Bulunur?

TÜİK resmi web sitesine gidin (tuik.gov.tr)
"Tüketici Fiyat Endeksi" bölümünü seçin
"12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim" oranını bulun
Kira yenileme ayından önceki ayın verisini kullanın

Kira Artışında Tarafların Hakları

Kiracının Hakları:

Yasal sınırı aşan artışı reddetme: TÜFE'yi aşan kira artışı talebini reddedebilir.
Dava açma hakkı: Fahiş artış talep edilirse tespit davası açabilir.
Eski kira ile devam: Anlaşma sağlanamazsa dava sonuna dek eski kira bedeli ile ödeme yapmaya devam edebilir.
Bilgilendirilme hakkı: Artış oranı ve gerekçesi hakkında bilgi isteyebilir.

Ev Sahibinin Hakları:

Yasal sınır dahilinde artış talep etme
Kira tespit davası açma: Emsal kiralara göre düşük kaldığını düşünüyorsa ve diğer şartları da mevcutsa

Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Hem kiracı hem de ev sahibi tarafından açılabilir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları:

Beş yıldan uzun süreli kira ilişkisi veya
Kira bedelinin emsal kiralara göre düşük/yüksek olması
Yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce başvuru

Kira Tespit Davasında Değerlendirilen Kriterler:

Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiralar
Taşınmazın özellikleri (metrekare, kat, cephe vb.)
Kiralananın durumu
Ekonomik koşullar
Hakkaniyet ilkesi

Kira Sözleşmesi ve Artış Hükümleri

Geçerli Artış Hükümleri:

TÜFE'ye endeksli artış maddeleri
Belirli bir oranın altında kalmak kaydıyla sabit artış
Tarafların anlaştığı makul artış oranları

Geçersiz Artış Hükümleri:

TÜFE'yi aşan sabit artış oranları
Dövize endeksli kira artışları (TL cinsinden sözleşmelerde)
Kiracı aleyhine tek taraflı artış yetkileri

Kira Artışı Uygulaması

Artış Ne Zaman Yapılır?

Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinde yapılır. Genellikle sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır.

Artış Nasıl Bildirilir?

Yazılı bildirim tercih edilmelidir.
Noter ihtarnamesi kesin delil niteliğindedir.
Artış oranı ve yeni kira bedeli açıkça belirtilmelidir.

Kiracı Artışı Kabul Etmezse:

Ev sahibi kira tespit davası açabilir.
Mahkeme kararı kesinleşene kadar eski bedel üzerinden ödeme yapılabilir.
Mahkeme geriye dönük fark ödenmesine karar verebilir.

İşyeri Kiralarında Artış

İşyeri (çatılı işyeri) kiralarında da konut kiralarındaki TÜFE sınırı geçerlidir. Ancak bazı farklılıklar bulunmaktadır:

Farklılıklar:

Taraflar arasındaki sözleşme özgürlüğü daha geniş yorumlanabilir
Ticari kiralamalarda emsal değerlendirmesi farklıdır
Ciro kirası gibi özel düzenlemeler yapılabilir

Kira Artışında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracılar İçin:

TÜFE oranını TÜİK'ten kontrol edin
Talep edilen artışın yasal sınırı aşıp aşmadığını hesaplayın
Yazılı itirazda bulunun

Ev Sahipleri İçin:

Artış talebinizi yazılı olarak bildirin
Emsal kiraları araştırın
Beş yıl sonunda kira tespit davası açma hakkınızı değerlendirin

Sık Sorulan Sorular

2025'te kira ne kadar artabilir?

TÜFE 12 aylık ortalaması kadar artabilir. Güncel oran için TÜİK verilerini kontrol edin.

Ev sahibi istediği kadar kira artışı yapabilir mi?

Hayır, yasal üst sınır TÜFE oranıdır. Bu sınırı aşan artış talebi geçersizdir.

TÜFE'yi nereden öğrenebilirim?

TÜİK (tuik.gov.tr) resmi web sitesinden güncel TÜFE verilerine ulaşabilirsiniz.

Kira artışını kabul etmezsem ne olur?

Eski kira bedeli ile ödemeye devam edebilirsiniz. Ev sahibi kira tespit davası açabilir.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Kural olarak beş yıl dolmadan açılamaz, ancak istisnai durumlar mevcuttur. Beş yıllık dönem dolmadıysa, şartlar değişmedikçe ve özel gelişmeler ispat edilmedikçe, endeks (ÜFE/TÜFE) oranını geçmemek koşuluyla belirleme yapılır.

İlgili Yasal Düzenlemeler

Hukuki Destek

Kira artışı ve kira tespit davası konularında uzman bir avukattan destek almanızı öneririz.

İlgili Makaleler:

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.

Son Güncelleme: 2025