Özellikle son günlerde artan konut satışlarında kapora iadesi konusunda, alıcıların satıcılara kapora gönderdiği, ancak alınacak yerin krediye uygun çıkmaması, hukuken ayıplı olması (yapının iskansız olması vb) veya satıcının vazgeçmesi gibi durumlarda kaporanın yandığı düşüncesine kapıldıklarına sıklıkla karşılaşıyoruz. Bu makalemizde son günlerde sıklıkla karşımıza çıkan soruları ve tapu devrinin gerçekleşmemesi halinde kapora iadesi konusunu sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirmeye çalışacağız. Ayrıca kapora iadesi nasıl sağlanır, kapora iadesi nasıl yapılır, kapora nasıl geri alınır sorusunu irdeleyeceğiz.
Ancak konut satışlarında kapora iadesi konusuna geçmeden önce bağlanma parası olarak da bilinen kapora nedir sorusunu cevaplamakta fayda görüyoruz.
Kapora Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesinde bağlanma parası yani kapora nedir sorusunun cevabı verilmiştir. Düzenlemeye göre; Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma
parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parası esas alacaktan düşülür. hükmüne amirdir. Dolayısıyla kapora, alım satımlarda alıcı tarafından satıcıya ödenen ve borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer’i bir şarttır;
Kapora Nasıl Geri Alınır?
Peki kapora nasıl geri alınır? Kapora iadesi nasıl sağlanır sorusunu sormadan önce sebepsiz zenginleşme hükümlerini incelemenin faydalı olacağı kanaatindeyiz. Türk Borçlar Kanunu’nun 77. maddesine göre; Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.
Konut satışlarında kapora iadesi konusunda da, bilindiği üzere tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. Geçersiz olduğu için de, taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. Dolayısıyla adi yazılı biçimde yapılan taşınmaz satım sözleşmesinde sebepsiz zenginleşme nedeniyle kapora iadesi istenebilir. Zira haklı bir sebep olmaksızın mal edinen kimse onu sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade ile yükümlüdür.
Kapora İadesi Yargıtay Kararları
Tapu Devrinin Gerçekleşmemesi Halinde Kapora İadesi
“….Mahkemece yapılan yargılama sonucunda, yanlar arasındaki sözleşmenin, asıl olarak bir sözleşme kurma taahhüdünü içermekte olduğu, amacın, taşınmaz devrini içerecek bir sözleşme yapılacağı konusunda mutabakat sağlamak olduğu, sözleşmede yer alan açıklama karşısında 10.000 TL kaporanın ödendiğinin çekişmesiz olduğu, sözleşmenin 4. maddesine göre kaporanın iade edilebilmesi için davalının taşınmazı satmaktan vazgeçmesinin gerekli olduğu, davacı, satın almaktan vazgeçerse kaporayı alamayacağı, dolayısıyla davacının TMK’nın 6. ve HMK’nın 190. maddelerine göre kendisinin satın almak için tüm girişimlerde bulunduğunu, ancak davalının satmaktan vazgeçtiğini kanıtlamak zorunda olduğu, davacının göndermiş olduğu herhangi bir ihtarname olmadığı, davalının satmaktan vazgeçtiğine dair herhangi bir veri ortaya konulamadığı, isticvap edilen davalının, tapudaki devir için Avrupa’dan Türkiye’ye gelmesine, davacıya haberler göndermesine karşın davacının gelmediği, devre yanaşmadığını bildirdiği, davacının bu konuda teklif ettiği yemini de davalının eda ettiği, sözleşmeye göre kaporanın iadesi koşullarının gerçekleşmediği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Tapuda kayıtlı taşınmazların satışı resmi şekle tabidir. Taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satışına ilişkin 16.01.2012 tarihli adi yazılı sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olup, herkesin aldığını geri vermesi gerekmektedir. Bu durumda, davacı tarafından davalıya ödenen bedelin iadesi gerekirken, yazılı gerekçeyle talebin reddi doğru görülmemiştir.” YARGITAY 19. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2016/1780, Karar Numarası: 2016/10608, Karar Tarihi: 14.06.2016
“…Somut olayda; taraflar arasında 02.12.2013 tarihli gayrimenkul alım satım sözleşmesinin yapıldığı, sözleşmede; 10.000,00 TL kapora olarak verildiği ve sözleşmenin alıcı, satıcı ve komisyoncu tarafından da imzalandığı anlaşılmaktadır. Buna göre, davaya konu sözleşme, taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan kaporaya ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir. O halde; davalı, dava konusu ödenen kapora bedelinden sorumlu olduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2015/16368, Karar Numarası: 2016/12689, Karar Tarihi: 10.11.2016
Sebepsiz Zenginleşme Nedeniyle Kapora İadesi
“…Dava, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi ni içeren icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Temyize konu uyuşmazlık; harici gayrimenkul sözleşmesi gereğince satıcıya ödenen kaporanın tapu devrinin gerçekleşmemesi halinde geri istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Buna göre, taraflar arasında akdedilen 08/01/2015 tarihli sözleşme, taşınmaz satışına dair olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Geçersiz sözleşme sebebiyle herkes verdiğini geri ister. Mahkemece bu gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken geçersiz sözleşmeyi geçerlilik tanımak suretiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.”
Büken Hukuk & Danışmanlık Bürosu, adana avukat olarak hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir.
Diğer makalelerimize buradan ulaşabilir veya büromuzdan randevu almak için buraya tıklayabilirsiniz.